房地产代理合同由什么共同签订——解决行动路线图与案例分析_房地产代理协议

房地产代理合同签订全指南

一、合同双方身份核查要点

房地产代理合同需要开发商和销售公司共同签订。开发商是项目的建设方，销售公司需要有合法经营资格。双方必须提供营业执照和资质文件。

核查开发商身份时，要看营业执照和项目批文。营业执照要确认公司名称与合同一致，项目批文要确认开发权限。销售公司需要出示三份材料：营业执照、房地产经纪备案证明、主要经纪人的资格证书。

建议双方互相检查材料原件。可以到政府网站核对备案信息。发现材料过期或信息不符，应该立即要求补充。某案例中销售公司使用过期资质签约，导致合同被判无效，开发商损失三个月销售时间。

二、合同条款拟定注意事项

合同需要包含六个基本部分：双方信息、代理范围、费用标准、责任划分、违约处理、争议解决方法。代理范围要写明具体楼盘和销售区域，例如"某某小区1-5号楼住宅部分"。

费用支付方式常见两种：按成交总额比例抽成，或固定服务费加奖金。要明确结算时间和付款账户。某案例因未写明付款时间，销售公司拖延三个月才拿到佣金。

责任划分要具体。开发商需保证房屋证件齐全，销售公司需遵守宣传规范。违约条款要量化，例如"逾期支付佣金每日加收0.05%滞纳金"。某合同约定"赔偿合理损失"过于模糊，法院最终按银行贷款利息计算赔偿。

三、合同签订全流程解析

第一步由开发商提供合同初稿，销售公司三天内反馈修改意见。重要条款需要双方负责人当面协商。某项目因通过邮件修改条款，后续发现版本混乱引发纠纷。

第二步是法律审查。建议开发商聘请专业律师，销售公司可由法务部门审核。重点检查责任条款是否符合行业规范，违约金是否超出法定上限。某合同约定30%违约金，最终被法院调整为实际损失的1.3倍。

最后签订要使用公章，法定代表人需到场。签约过程最好录像存档。某案例中销售经理私刻公章签约，开发商半年后才发现合同无效。

四、常见问题应对方案

资质造假问题可通过三步防范：查验原件、官网核实、要求承诺书。发现造假应立即终止合作，已支付费用可追回。某开发商因此挽回80万元损失。

销售任务纠纷主要因目标设定不合理。建议根据市场行情制定弹性目标，例如"三个月内销售40%或区域平均水平的1.2倍"。某项目采用浮动目标，顺利完成销售计划。

费用支付争议多因约定不明确。除写明金额和时间外，应约定付款凭证保存方式。某公司因无法提供转账记录，多支付了重复佣金。

五、纠纷处理与法律依据

出现争议首先协商解决，协商不成可申请调解。调解需在住建部门监督下进行，一般10个工作日内出具意见书。某纠纷经调解达成延期付款协议，避免诉讼成本。

诉讼要注意三年时效期。重要证据包括合同原件、沟通记录、银行流水。某案例因保存完整的微信沟通记录，法院采信了口头补充约定。

主要法律依据是《民法典》合同编。第584条明确违约赔偿包含实际损失和预期收益。第563条规定资质不全的合同可解除。第592条指出双方都有过错需分担责任。

签订合同时要逐条确认条款，重点文件需双方法人签字。建议每月检查合同履行情况，及时处理异常。保留所有往来凭证至少五年。遇到复杂情况应咨询专业律师，不要自行解释条款。