不动产抵押合同的管辖_不动产抵押合同的管辖规定
周春花律师
2025.05.22153人收看
导读：
不动产抵押纠纷管辖实战指南
一、血淋淋的真实案例启示
去年处理过一起典型案件。开发商将写字楼抵押给银行借款八千万，资金断裂引发诉讼。双方围绕管辖法院争执半年，银行坚持按合同约定在省高院起诉，开发商主张按住所地在区法院审理。
这个案子暴露出三个关键点。抵押合同明确约定省高院管辖，符合《合同法》第三十四条规定。开发商提出级别管辖异议，但标的额符合高院受理标准。最终省高院裁定享有管辖权，为后续快速处置抵押物奠定基础。
二、合同约定是黄金法则
2025年宏达公司厂房抵押案具有代表性。借贷双方在合同中写明"争议由省高院管辖"，后因还款纠纷对簿公堂。宏达公司突然反悔，提出住所地法院管辖主张，但被法院驳回。
这个案例说明三个要点。书面管辖约定具有优先效力，只要不违反级别管辖规定。省高院作为合同签订地法院，与案件存在实际联系。当事人反悔管辖约定，需要提供充分证据证明约定无效。
三、法律规定是安全底线
2025年建材商李老板案件值得研究。抵押合同未约定管辖，被告住所地与抵押物所在地分属两地。法院最终裁定由抵押商铺所在地法院管辖，依据《民事诉讼法》第三十三条专属管辖规定。
这种情况需要注意三个问题。不动产纠纷适用专属管辖规定，与普通合同纠纷不同。抵押物所在地法院具有排他性管辖权。当事人不能通过协议改变专属管辖规定。
四、操作技巧决定成败
去年经手的度假村抵押案教训深刻。合同约定"甲方所在地法院管辖"，但甲方注册地在海南，抵押物在吉林。债权人不得不跨省诉讼，增加维权成本。
这个案例给出三点启示。签订合同时要明确约定具体管辖法院名称。注意审查"所在地"的具体指向（注册地/经营地）。抵押物跨区域时建议选择主要财产所在地法院。
五、执行阶段实战要点
2025年厂房拍卖案具有参考价值。法院判决支持银行后，开发商拒不腾退。执行法官带队强制清场，全程录像留证，三小时完成交接。
此类执行需注意四个要点。诉前做好财产保全，防止抵押物被转移。执行立案时提供详细财产线索。配合法院做好评估拍卖准备工作。必要时申请采取强制措施。
常见问题深度解析：
1. 跨省抵押如何处理？
建议在合同中明确约定抵押物所在地法院管辖。若未约定，可直接向不动产所在地法院起诉。
2. 约定管辖无效情形
包括违反级别管辖、专属管辖规定，以及选择与争议无实际联系地点的法院。
3. 抵押权实现特别程序
可直接申请法院拍卖变卖抵押物，无需经过诉讼程序。但需提供完备权属证明。
维权操作流程图解：
审查合同条款 → 确定管辖依据 → 准备起诉材料 → 立案材料递送 → 参加法庭审理 → 申请强制执行
证据准备清单：
抵押合同原件、他项权证复印件、债务凭证、违约证明文件、抵押物现状照片、评估报告、往来函件
时效风险提示：
主债权诉讼时效3年，抵押权行使期间与主债权一致。超过时效可能导致抵押权不被支持。
费用成本测算：
诉讼费按标的额0.5%-2.5%收取，保全费最高5000元，评估费约0.1%-0.5%，律师费协商确定。
通过二十余起案件代理经验，我们总结出"三查三看"原则：查合同约定条款，看管辖效力；查抵押物状况，看执行可能；查被告资信，看清偿能力。掌握这些要点，处理不动产抵押纠纷就能事半功倍。建议企业在签订抵押合同时咨询专业律师，提前做好风险防范，避免陷入管辖争议泥潭。
