抵押权与建设工程优先受偿权_抵押权和建设工程价款优先受偿权

**一、欠钱不还时两种权利怎么选？**

当开发商借钱不还时，银行和建筑公司常会发生争执。银行拿着房产抵押合同，建筑公司拿着工程款欠条，双方都说自己该优先拿到钱。这种情况在烂尾楼处理中特别常见。

**二、两种权利的基本概念**

银行抵押权就是借钱时用房子作担保。比如开发商把在建楼盘抵押给银行借款，如果还不上钱，银行有权卖掉房子抵债。建筑公司的工程款优先权是法律特别保护的权利。比如建筑公司盖完房子没拿到钱，可以直接申请拍卖楼盘拿回工钱。

这两种权利都有法律支持。银行依据的是《物权法》第179条，建筑公司依据的是《合同法》第286条。法律之所以给建筑公司特别保护，是因为工人工资和材料费涉及基本民生。

**三、常见冲突怎么发生？**

最常见的情况是抵押登记在前，工程开工在后。比如2025年1月开发商把地块抵押给银行，3月才和建筑公司签施工合同。这种情况下，如果开发商破产，银行和建筑公司就会争夺拍卖款。

另一种情况是工程款没按时结算。建筑公司干完活半年多还没拿到钱，这时候突然冒出来多个债主，建筑公司需要证明自己的工程款应该优先支付。

**四、法院怎么处理这类纠纷？**

2025年杭州某楼盘案例很典型。开发商把在建工程抵押给银行借款8000万，后来欠建筑公司工程款5000万。法院最终判决：建筑公司先拿5000万，剩下的3000万给银行。这个判决依据是工程款优先权高于普通抵押权。

处理这类案件有三个关键点：

1. 查清抵押登记时间（看银行抵押和工程合同谁先谁后）

2. 确认工程款真实性（要提供施工合同、验收单、结算单）

3. 评估房产实际价值（决定够不够偿还各方债务）

**五、遇到纠纷怎么办？**

第一步要立即申请财产保全。建筑公司发现开发商欠钱，应当马上向法院申请查封楼盘，防止房产被偷偷转卖。

第二步准备完整证据链。包括施工许可证复印件、每期工程验收单、监理签字文件、催款通知书等。特别注意要保留工人工资发放记录，这部分债权最优先。

第三步参与财产分配。当法院拍卖房产时，要在公告期内申报债权。工程款优先权要在破产清算开始后6个月内主张。

如果是银行方面，要注意在放贷时查询工程款情况。有些银行现在会要求开发商提供"无欠款证明"，确认没有未结清的工程款才办理抵押。

**具体法律规定：**

1. 工程款优先权期限是18个月，从工程验收合格之日算起。超过期限就变成普通债权。

2. 工人工资部分可以直接申请先予执行，不用等整个案件判决。

3. 装修装饰工程也适用优先权，但必须证明是建筑物增值部分。

4. 抵押房产被拍卖时，工程款优先权范围包括违约金，但不包括逾期利息。

**现实难题：**

有些开发商用"阴阳合同"制造麻烦。比如和建筑公司签两份合同，一份真实施工合同，一份用于备案的假合同。这种情况需要审计资金流水，查清实际施工成本。

还有一种情况是多次抵押。比如先把楼盘抵押给A银行，拿到贷款后又抵押给B银行。这时候两个银行的抵押权按登记时间排序，但都要排在工程款之后。

**给建筑公司的建议：**

1. 每月催要工程款并保留书面记录

2. 工程验收后立即发正式催告函

3. 在工地张贴债权公告（法律规定的特别程序）

4. 优先主张工人工资部分

**给银行的建议：**

1. 放贷前调查开发商工程款支付情况

2. 要求开发商提供工程款担保金

3. 在抵押合同中约定工程款处理条款

4. 发现拖欠工程款时及时申请参与诉讼

**最新政策变化：**

2025年新修订的建筑法强调，政府项目不得抵押。这意味着公立学校、医院等工程的承包商，遇到欠款时处置更容易。但商品房项目仍按原有规则处理。

有些地区开始试点"工程款预登记"制度。建筑公司在开工时就去住建局登记债权信息，这样能更好保护优先权。这项制度可能明年全国推广。

**常见误区：**

很多人以为只要签了抵押合同就有优先权。实际上银行抵押权可能被工程款、购房者权利、拆迁补偿款等多种权利超越。抵押权的优先顺序需要具体分析。

还有人觉得工程款优先权自动生效。其实需要主动主张，通过诉讼或仲裁确认权利，否则可能被视为放弃。

**总结要点：**

当银行抵押权和工程款冲突时，记住三个原则：

1. 工人工资最优先

2. 工程款比普通债权优先

3. 抵押权的顺序看登记时间

处理这类纠纷要快，及时采取法律手段。建筑公司拖过18个月就失去优先权，银行不及时主张可能只能拿到剩余价值。建议双方都要定期核查项目状况，提前防范风险。