房地产买卖合同违约的解决及案例分析_房地产买卖合同违约的解决及案例分析题

# 买房卖房出问题怎么办？手把手教你处理合同违约

## 一、买房卖房合同违约的常见情况

买房卖房签完合同后，经常会发生有人不守约的情况。最常见的问题分两种：买家不付钱和卖家不交房。买家出问题主要是拖着不给钱，或者直接不付钱。卖家出问题多数是不按时交房，或者故意隐瞒房子质量问题。有些卖家收了钱却迟迟不办过户手续，这种情况也属于违约。

## 二、违约背后的真实原因

出现这些违约情况，主要有三个原因。第一个是市场变化太快，房价突然涨了或跌了，有人觉得吃亏就想反悔。第二个是合同写得不清楚，很多重要内容没写明白，双方理解不一样就会扯皮。第三个原因是有人故意耍赖，看到对自己不利就找借口不履行合同。

最近三年房价波动大，违约事件比往年多了三成。很多合同只写了大概条款，遇到具体问题就说不清。有的人签合同时没仔细看，等要执行时才发现有问题。还有人利用合同漏洞，故意拖延时间或者找理由毁约。

## 三、遇到违约怎么办？四步解决法

### 第一步：收集证据材料

发现对方可能违约时，要马上开始收集证据。把签好的合同原件找出来，整理好转账记录、聊天记录。如果是电话沟通，记得录音。保留所有短信、微信消息，这些都可能成为重要证据。特别注意保存能证明对方违约的直接证据，比如催款通知、延期交房的通知书。

### 第二步：先尝试协商解决

拿到证据后，先找对方当面谈。可以要求继续履行合同，或者商量赔偿方案。这时候要明确告诉对方违约后果，比如要付违约金、赔偿损失。很多案例显示，七成以上的纠纷在这个阶段就能解决。协商时最好找中间人见证，谈好的条件要写成书面协议。

### 第三步：走法律程序

如果谈不拢，就要准备打官司。先去法院提交起诉材料，包括起诉书和证据复印件。法院受理后，对方要在15天内提交答辩状。开庭时要带齐所有证据原件，回答法官问题要简单明确。一般三个月内会出判决结果，复杂案子可能要半年。

### 第四步：申请强制执行

判决书下来后，如果对方还是不执行，可以申请法院强制执行。法院会查封对方银行账户、房产等财产。必要时会拍卖房子，用拍卖款来赔偿损失。最近两年，北京法院通过这种方式帮当事人追回超过5亿元的损失。

## 四、真实案例教你应对违约

### 案例1：卖家拖延交房

老王买二手房，付完首付后卖家总找借口不交房。老王收集了付款凭证和催告记录，起诉后法院判决卖家不仅要交房，还要每天赔总房款万分之五的违约金。这个案例说明，买家按时付款后，卖家必须按时交房，否则要承担赔偿责任。

### 案例2：买家拖欠房款

李女士卖房时遇到买家只付了定金，后面房款一直拖着不给。她通过律师发函催款，保留所有沟通记录。法院最后判决解除合同，买家定金不退，还要额外赔偿房屋差价损失。这种情况提醒卖家，收定金时要约定清楚付款时间。

## 五、处理违约要记住的三个原则

### 诚信履约是根本

签了合同就要说到做到，不能看行情变化就反悔。去年上海有个案例，卖家因为房价上涨想毁约，结果不仅要赔差价，还要承担买家20万律师费。

### 公平处理争议

出现纠纷时要讲道理，不能狮子大开口。法院判赔偿都是按实际损失来算，不会支持过分的要求。有个案例中买家索赔100万，但实际损失只有30万，最后法院只支持了实际损失部分。

### 依法维权最关键

遇到问题要第一时间咨询专业律师，不要自己乱处理。重要证据必须及时公证，微信记录要去公证处做证据保全。走法律程序虽然花时间，但最能保障合法权益。

买房卖房是大事，签合同前要逐条看清楚。最好请律师帮忙审查合同条款，把交房时间、付款方式、违约责任都写明确。出现违约不要慌，按照收集证据、协商、起诉、执行的步骤来处理。记住保留所有书面材料，关键时刻这些都能派上大用场。