不动产抵押解除：解决及案例分析_不动产抵押解除流程?

《手把手教你拆"房顶上的紧箍咒"——抵押解除全攻略》

（一）当抵押登记变成"狗皮膏药"

老张的茶杯在玻璃桌上磕出清脆响声。他第三次向银行提交解押申请被退回，新买的厂房租赁合同在抽屉里躺了三个月。这场景每天都在各个行政服务中心上演。抵押解除就像给房子摘紧箍咒，看似简单实则暗藏玄机。今天咱们就说说这个让无数老板头疼的"房本清洁工程"。

（二）银行不会告诉你的四道关卡

解除抵押登记要过四道关卡，比取经还难。第一关是材料关，缺张纸就能让你跑断腿。上个月海淀的王老板带着二十几份材料去办事，结果窗口小姑娘眼皮都不抬："您的结清证明要银行红头文件，打印件不算数。"

第二关是时间关。法律规定解押手续要在还清贷款后15个工作日内办结，但实际操作中拖上两三个月是常事。朝阳区李女士的案例最典型：她去年9月还清房贷，今年春节前才拿到干净房本，耽误了孩子学区房落户。

第三关是流程关。现在虽然推行网上办理，但关键环节必须本人到场。通州赵先生上周请了三天假，结果因为银行盖章漏了日期，所有流程都得重走一遍。

第四关是费用关。别以为还完贷款就万事大吉，有些银行会收"解押服务费"。丰台区刘先生就遇到过：银行要收2000元"加急费"，不然就得等三个月。

（三）五个常见陷阱和破解妙招

陷阱一：自动解押的美丽谎言。有些银行业务员会说"还完钱自动解押"，这话信不得。西城张阿姨听信这话，三年后发现房子还在抵押状态，差点耽误孙子入学。

破解方法：还贷后立即找银行开具《贷款结清证明》，要求书面承诺解押时间。

陷阱二：隐形二次抵押。某些银行会用"续贷"名义做二次抵押登记。去年东城某家具厂老板就吃了这个亏，解押时发现还有第二顺位抵押。

破解方法：还款前到不动产登记中心打印最新抵押登记簿。

陷阱三：消失的客户经理。银行人员流动大，经办人离职最要命。朝阳区周先生就遇到这种情况，新来的柜员压根不认前任承诺。

破解方法：所有沟通录音录像，关键文件要加盖银行公章。

陷阱四：过期的身份证件。很多人的身份证在贷款期间过期，解押时可能失效。海淀区陈女士为此跑了三趟派出所。

破解方法：提前更新所有证件，新旧证件都复印备用。

陷阱五：隐形的共有人。夫妻共同财产单方解押无效，这事坑过不少人。房山区吴先生离婚后想单独解押，结果被前妻一纸诉状告到法院。

破解方法：婚姻存续期间贷款，解押必须夫妻双方到场。

（四）手把手教你准备材料包

准备材料要像装急救箱，宁可多带不能少带。必备清单包括：

1. 盖银行公章的贷款结清证明原件

2. 借款合同和抵押合同原件

3. 银行出具的解除抵押登记申请书

4. 不动产权证原件

5. 申请人身份证原件及复印件

去年通州刘先生的故事值得借鉴：他把所有材料扫描成电子版存在手机里，复印件按顺序装订，原件分袋存放。结果在窗口办理时发现缺了抵押物清单，当场调出电子版打印，省去再跑一趟的麻烦。

特别提醒：营业执照副本要带最新年检的，法人代表变更的记得带股东会决议。去年海淀某科技公司就栽在这个细节上，耽误了上千万的融资计划。

（五）现场办理的三大绝招

第一招：选对时间。每月25号后是办理解押高峰，尽量避开。工作人员私下透露，每周二下午和周五上午人最少。

第二招：做好预审。现在多数政务中心提供免费预审服务。带着材料先找咨询台工作人员过目，能省去80%的排队时间。

第三招：活用自助设备。新版不动产权证书都有二维码，扫描就能查看抵押状态。办完手续别急着走，在自助查询机打印最新登记信息最稳妥。

朝阳区孙女士去年发明的"双保险法"值得学习：她在办事窗口拿到回执后，立即到隔壁税务窗口开具房产无抵押证明，当场双重确认。

（六）解押后的重要后续

拿到干净房本别急着庆祝，还有三件事必须做：

1. 通知所有关联方。包括物业、租客、合作方，特别是正在谈融资的机构。去年海淀某创业公司就因为这个疏忽，被投资人压价15%。

2. 更新保险信息。很多人的财产险保单还写着抵押信息，要及时通知保险公司变更。

3. 检查征信报告。有些银行系统更新慢，可能导致征信报告显示错误信息。建议解押后30天打印详细版征信报告核查。

最后提醒各位：解押手续完成不等于万事大吉。现在很多地方实行电子登记，建议每隔半年到官网查询房产状态。去年就发生过系统漏洞导致抵押信息重现的案例，小心才能驶得万年船。

（七）特殊情况的救命锦囊

遇到银行倒闭怎么办？别慌，银保监会规定承接债务的银行必须继续履行解押义务。带上原银行的清算公告和新银行的承接文件，照样能办手续。

碰到历史遗留问题咋处理？比如90年代的老房改房抵押，很多材料可能缺失。这时候要找住建部门调原始档案，必要时可申请行政裁决。

对于企业用户，记得同步办理税务登记变更。特别是用厂房设备抵押的，解押后要及时调整固定资产台账，避免税务稽查出问题。

记住这四句口诀：材料备齐再出门，现场办理赶早辰，每个环节留证据，房本到手验真身。按这个流程走，保管您能顺顺当当摘掉房本上的"紧箍咒"！