房屋买卖合同违约要赔多少钱_房屋买卖合同违约的法律规定

房屋买卖违约赔偿全指南

一、违约金怎么算：合同里写明的赔偿方式

签合同时写清楚违约金很重要。合同法第114条说，买卖双方可以提前说好赔多少钱。最常见的有两种算法：

第一种是固定金额。比如合同里写"晚交房一天赔500元"。这种算法简单明确，法院直接按合同判。

第二种是按房价比例算。比如写"违约方要赔总房款的20%"。假设房子卖300万，违约金就是60万。但要注意，法律规定违约金不能太高。如果实际损失比违约金少很多，违约方可以要求法院减少。

二、实际损失怎么赔：看得见和看不见的损失

有时候光赔违约金不够。合同法第107条说，受损方还能要实际损失赔偿。实际损失分两种：

直接损失是已经花出去的钱。比如买家为买房借了高利贷，多付的利息就是直接损失。或者卖家违约导致买家多付的房租。

间接损失是本来能赚到的钱。比如房子买来准备开店，因为卖家违约导致少赚的利润。但要证明间接损失比较难，需要拿出开店计划、同地段店铺收入证明等材料。

三、法律规定还有这些赔偿：你可能不知道的条款

除了合同约定的赔偿，法律还规定了三种特殊情况：

迟延履行金。比如卖家拖了半年才交房，买家可以要这半年的利息损失。利息按银行贷款利率算。

解约赔偿金。如果买家不要房子了，卖家要退还首付款，还要赔违约金。但违约金不能超过实际损失的30%。

其他约定赔偿。比如合同写明要赔搬家费、装修设计费。只要这些费用合理，法院都会支持。

四、遇到违约怎么办：六步教你维护权益

第一步要确认对方确实违约。常见违约情况有四种：不按时交房、房子质量差、产权有问题、其他违反合同的行为。

第二步收集证据。合同原件最重要，还要留好转账记录、微信聊天记录。如果是房屋质量问题，要拍照片找专业机构鉴定。

第三步先找对方协商。带着证据当面谈，把赔偿要求写清楚。谈的时候记得录音，这些录音法院也认。

第四步去仲裁。注意看合同有没有写仲裁条款。有的话要去指定仲裁机构，不能直接起诉。仲裁比法院快，但费用高。

第五步打官司。准备起诉状和证据材料，去房子所在地法院立案。现在很多法院可以网上立案，不用跑现场。

第六步申请执行。官司打赢后，对方不赔钱就去法院执行局。法院会查对方银行账户、房产，直接划扣赔偿款。

五、真实案例告诉你：法院会怎么判

案例一：北京王先生买二手房

合同写明3月1日交房，卖家拖到6月才交。合同约定违约金是总房款2%，200万的房子要赔4万。卖家说违约金太高，但法院发现王先生这三个月租房花了3.5万，最后判赔3.8万。

这个案例说明：违约金可以比实际损失稍高，但不能高太多。法院会看实际损失来调整。

案例二：上海李小姐买商铺

交房时发现墙面开裂，检测费花了2万。李小姐索赔50万预期利润损失。但法院认为她没签租赁合同，也没装修记录，最后只支持了检测费和维修费4万元。

这个案例提醒：间接损失要拿出实实在在的证据，光靠口头说不行。

案例三：广州张先生卖房违约

签合同后房价涨了50万，张先生反悔不卖。买家起诉要差价赔偿。法院对比同小区同户型成交价，判张先生赔45万差价。

这个案例说明：房价上涨时的违约，法院会支持差价赔偿。但需要专业机构做房价评估。

六、重点法律条文要记牢

合同法第107条：违约就要赔，不管是继续履行还是赔钱

合同法第114条：违约金可以自己约定，但别写太高

民法典第584条：赔偿不超过违约方预见的损失

最高法院解释：违约金超实际损失30%算过高

七、签合同防坑指南

1. 违约责任要写具体。别只写"按法律规定"，要写明金额或比例

2. 留好所有凭证。转账备注写清用途，重要事项用书面确认

3. 定期催告对方。用邮政快递发书面通知，保留快递单

4. 及时采取行动。知道对方违约后，1年内要起诉

八、常见问题解答

问：违约金写20%会太高吗？

答：主要看房价。300万房子赔60万，如果实际损失只有10万，法院可能降到13万左右。

问：能同时要违约金和损失赔偿吗？

答：一般不行。除非合同写明违约金是惩罚性的，不影响另外索赔。

问：打官司要准备多少钱？

答：诉讼费按索赔金额算。比如要50万赔偿，诉讼费约8800元。律师费另算，一般3-5万。

问：官司要打多久？

答：简易程序3个月，普通程序6个月。如果对方上诉，再加3个月。

九、专业提醒

买房卖房要找正规中介。很多纠纷是因为合同条款不专业。签合同前最好找律师看一遍，花小钱省大钱。发现对方可能要违约时，马上发书面通知固定证据。法院最看重书面证据，微信聊天记录也要及时公证。