房产合同纠纷解决行动路线图及案例分析_房产合同纠纷诉讼流程

# 房产合同纠纷处理指南

## 一、房产纠纷的常见类型

房产交易过程中最容易出现六种纠纷。第一种是买房卖房引发的矛盾，比如买家突然反悔不付尾款。第二种是租房时房东和房客产生的问题，常见的有押金纠纷或提前退租的情况。第三种发生在拆迁安置时，补偿金额或安置房条件常引发争议。第四种是开发商和投资方在合作建房时出现的利益分配问题。第五种涉及房屋抵押贷款，比如还款出现问题导致房产被拍卖。

这些纠纷的核心都围绕合同执行问题。有些是因为合同条款写得不清楚，比如交房时间没写具体日期。有些是某一方没有按约定办事，比如卖家隐瞒房屋质量问题。还有的是因为外部政策变化，比如突然出台的限购政策打乱交易计划。

## 二、解决纠纷的五个步骤

处理房产纠纷要分五步走。第一步先理清事情经过，把合同从头到尾仔细看三遍。重点查看付款方式、交房时间、违约责任这些关键条款。同时整理所有聊天记录、转账凭证、验收单等材料。

第二步开始收集证据。把纸质合同扫描存档，银行流水要打印带公章的原件。如果是微信沟通，记得用手机录屏保存聊天记录。房屋有质量问题的，要拍视频并找第三方机构做检测报告。

第三步尝试友好协商。带着整理好的材料约对方见面，明确说出你的诉求。比如要求继续履行合同，或者协商赔偿金额。这时候可以适当让步，比如同意延长半个月付款期限。

如果协商失败，第四步就要走法律程序。先看合同里有没有约定仲裁条款，有的话直接去指定仲裁机构申请。没有约定的话，准备好起诉状去房屋所在地法院立案。诉讼费根据标的额计算，100万的房子大概需要交13800元诉讼费。

最后一步是执行阶段。拿到胜诉判决后，如果对方不主动履行，可以向法院申请强制执行。法院会查封对方银行账户、拍卖房产，直到你的权益得到实现。整个流程走完大概需要6-12个月。

## 三、真实案例告诉你怎么办

2025年杭州发生过一起典型纠纷。王先生买二手房时付了50万定金，后来发现房子有严重渗水。卖家坚持不维修也不退定金，还催促办理过户手续。

这个案例的关键点有两个。首先合同里明确写了"按现状交房"，但同时也要求卖家保证房屋基本使用功能。法院认为严重渗水影响居住，属于卖家违约。其次买家在付定金前没做仔细验房，自己也要承担20%责任。

最终判决结果是卖家退还42万定金，双方解除合同。这个案例提醒我们：签合同前一定要实地验房，对于老房子最好写上"保证无渗水漏水"等具体条款。付款时最好分批支付，留部分尾款在交房后结清。

## 四、必须知道的法律规定

处理房产纠纷主要依据四部法律。《合同法》第107条规定违约方要赔偿损失，第94条明确了解除合同的五种情形。《物权法》第15条确立了"合同生效与物权变更分开"的原则，就算没过户也不影响合同效力。

《城市房地产管理法》第38条列出了不能转让的房产类型，比如被查封的或未交清土地出让金的房子。《仲裁法》第4条规定了"或裁或审"制度，签了仲裁协议就不能再去法院起诉。

最近出台的《民法典》也有新变化。第580条新增"违约方解除权"，在合同僵局情况下，违约方支付赔偿后可以申请解除合同。这条新规为解决烂尾楼纠纷提供了法律依据。

## 五、预防纠纷的关键要点

签合同前要做三件事。第一查清房产信息，去不动产登记中心拉产权档案，确认有没有抵押或查封。第二核实对方身份，如果是代理人必须有公证过的委托书。第三明确交易细节，把学区名额、户口迁移、家具清单都写进合同。

合同内容要特别注意七个条款：1.房屋总价是否含税 2.付款方式及时间节点 3.交房标准和日期 4.户口迁出时间 5.违约责任计算方式 6.争议解决途径 7.附属设施归属。

建议在付款方式上采用"523"结构：签合同时付5成，过户时付2成，交房时付3成。每笔付款都要对方开具收据，大额转账备注用途。最好请律师审核合同，普通住宅的审核费一般在2000元左右。

出现纠纷苗头时要及时行动。催告对方履行要用EMS寄送书面通知，保留快递底单。协商过程尽量录音，重要事项通过微信文字确认。发现对方有转移财产迹象的，可以立即申请财产保全。

最后提醒大家，二手房交易尽量选择资金监管账户。新房购买要查清预售许可证，现场看房时拍照留存证据。只要做好风险防范，就能最大限度避免陷入房产纠纷。