房产买卖合同违约怎么办_房屋买卖合同违约法院怎么判

**房产买卖违约怎么办？五步教你守住钱袋子**

**一、违约常见类型要分清**

房产交易出现问题时，先要搞清楚谁没按合同办事。卖方出问题的情况有四种：拖着不交房、房子质量不达标、不过户、私改交易条件。买方出问题的情况分三种：不按时交钱、不办贷款手续、私改交易条款。

比如房东签完合同反悔不卖房，或者买家付了定金突然变卦，这些都属于典型违约行为。分清楚责任方是解决问题的第一步。

**二、处理问题分五步走**

发现对方违约后别慌张，按这五个步骤处理最稳妥。

第一步先找对方谈。打电话或见面沟通，问清楚为什么不履行合同。可能是对方遇到突发情况，商量延期交房或分期付款就能解决。谈妥后要签书面补充协议，写清楚新的约定。

谈不拢就开始第二步：收集证据。保留好购房合同原件，银行转账记录要打印出来，微信聊天别删除。用手机录下重要通话，这些材料打官司都用得上。

第三步找律师咨询。带上所有材料去律所，专业的人能告诉你法律怎么判。别轻信网上信息，每个案件情况不同，律师会根据细节给出建议。

第四步发律师函。花几百块让律师写正式通知，写明对方哪里违约、必须几天内改正。很多人看到盖红章的文件就慌了，可能马上解决问题。

前四步都没用时，最后只能走法律程序。法院起诉要交起诉状和证据，仲裁需要按合同约定的机构申请。整个流程大概需要3-6个月，判赢后能申请强制执行。

**三、证据收集有诀窍**

关键证据包括四类：书面文件、资金往来、沟通记录、实物证据。合同和补充协议最重要，要检查每页有没有双方签字。转账记录要显示对方账户姓名，现金支付最吃亏。

微信聊天别截片段，要用原始手机展示完整对话。电话录音开头要说日期和对方身份，比如"张先生，关于3月15日签的购房合同"。房子有问题要拍照录像，找物业开证明。

特别注意保留时间证据。比如合同写明7天内付款，银行流水要显示第七天还没到账。交房超期就保存催告通知的快递单，证明催过对方。

**四、真实案例学经验**

杭州王女士买二手房时，房东收完首付拒不过户。她保存了中介见证的签约视频，出示了银行转账记录。法院判房东必须10天内办过户，还要付违约金。

相反，深圳李先生买房时私自改动付款方式，把银行贷款改成亲戚借款。卖家不同意变更，法院认定李先生违约，赔了20万定金。

这两个案例说明：守约方要留好证据，违约方想改条款必须双方同意。法官主要看合同怎么签的，有没有按约定执行。

**五、法律规定要记牢**

民法典第577条写明，违约必须赔偿损失。第578条说如果明确表示不履行，对方可以直接起诉。二手房交易还要看城市具体规定，比如北京要求资金必须监管。

特别注意两点：定金不能超过总房款20%，超了部分法院不支持。违约金如果太高，对方可以要求降低，一般不超过实际损失30%。

**六、防坑指南保安全**

签合同前做好四件事：查房产证真伪、确认有没有抵押、要求所有共有人签字、明确户口迁出时间。付款要走资金监管账户，别直接打给房东个人。

合同要写清五个关键日期：签约日、付款日、交房日、过户日、迁户口日。每个步骤都要约定违约金，比如晚交房每天赔总房款万分之五。

遇到纠纷及时行动。法律规定的诉讼时效是3年，从知道违约那天算起。拖太久可能失去胜诉权，重要事情别犹豫。

记住这些要点，遇到房产买卖违约就不怕吃亏。保护自己权益的同时，也要遵守契约精神，共同维护健康的交易环境。