不动产抵押合同范本_不动产抵押合同生效要件
周春花律师
2025.04.01831人收看
导读：
## 手把手教你玩转不动产抵押合同（附避坑指南）
### 一、抵押合同里的"三字经"
老王去年抵押商铺借款时吃了大亏。他在合同里只写"担保范围包括本金及利息"，结果银行额外收取律师费、评估费。问题出在合同漏掉"实现债权的费用"这句话。这个案例告诉我们三个关键点：
第一要看抵押物清单。必须写明具体地址和产权证号。有人写"某小区商铺两间"结果抵押错地方。第二要列明担保范围。除了本金利息，还要写违约金、诉讼费。《民法典》389条规定这些费用都要包含。第三要及时办抵押登记。有人周五签合同想周一登记，结果周末房子被查封。法律规定必须登记才生效。
### 二、合同范本里的"小心机"
写合同时要注意特殊条款。比如约定三个月不还款可直接申请执行证书，这样省去打官司时间。还要写明房子出租时租金优先还债，这个条款在2025年法院判例中被认可。最关键的是写明"主合同无效时抵押合同仍然有效"，这是法律特别规定的保护措施。
有个开发商抵押在建工程时没写"自动续押"，房子盖好抵押权就失效了。银行发现时已经来不及补救。这个教训说明合同细节决定成败。
### 三、实战避坑指南
查抵押物要分三步走。先去不动产中心查有没有查封，再查银行系统看有没有其他抵押，最后确认土地性质。划拨土地房产拍卖时要补缴费用，这点很多人会忽略。
签字时要夫妻共同签字。去年有案例是丈夫偷偷抵押婚房，法院判合同无效。法律规定婚姻期间的房子是共同财产。
处置房产记住三个步骤。先给30天协商期，再找调解组织，最后走司法拍卖。整个流程至少需要半年时间，着急用钱的人要注意时间安排。
### 四、活生生的案例课
餐饮老板抵押酒楼后遇到疫情还不上钱。他把房子租给小舅子20年，想用租金抵债。好在合同里写明"租超1年需银行同意"，法院最终判租赁无效。这个案例说明合同预防条款的重要性。
还有买家花300万买房后发现带抵押，钱房两空。因为卖家没把卖房款先还债。法律规定卖抵押房的钱要先还债或存管，很多人不知道这点。
### 五、法律条文这么用才带劲
《民法典》406条允许抵押期间卖房，但必须写明卖房款先还债。有人在拆迁时发现补偿款被银行划走，这是因为法律规定征收补偿也要优先还债。
特别注意在建工程抵押要写自动续期条款。最高法解释规定抵押物被征收时补偿款归债权人，这个条款能有效保护债主利益。
签合同时要把法律条文转化成具体条款。比如写清楚"实现债权的费用包含律师费、差旅费"，这样发生纠纷时才有依据。记住法律是工具，会用才能保护自己。
