房屋合同买卖纠纷判决_最高法院:房屋买卖合同纠纷裁判规则20条

一、买房遇到纠纷怎么办

现在很多人买房子会遇到合同纠纷。作为处理过上百起房产纠纷案件的律师，我整理出这份实用指南。买房子是人生大事，但签完合同后发现问题的情况很常见。比如卖家反悔不交房、房子被抵押、面积不符等问题都可能发生。遇到这些情况不要慌，按照正确方法处理能更好保护自己的权益。

二、五步解决攻略

第一步要理清楚事情经过。把合同找出来，仔细看每一条内容。把付款记录、沟通记录都整理好。比如哪一天付了定金，对方什么时候答应交房，这些细节都要写下来。最好用本子按时间顺序记录，这样后面处理时会方便很多。

第二步要查法律规定。主要看《合同法》和《物权法》。比如合同法第107条说签了合同就要履行，第111条说违约要赔偿。物权法第14条讲房产证办理的问题。这些法律条文在政府官网上都能查到。现在很多法律服务平台也有免费咨询，可以帮你看懂这些规定。

第三步先找对方好好谈。带着整理好的材料和法律规定去找开发商或卖家。说话要讲道理，把问题说清楚。比如"合同写明了10月交房，现在已经12月了，您看怎么解决合适？"这时候可以录音或找见证人，但不要一开始就吵架。很多纠纷其实谈一谈就能解决。

第四步谈不成就走法律程序。准备好合同复印件、付款凭证、沟通记录等材料。金额小的可以去仲裁，速度快费用低。大金额或者复杂情况建议直接起诉。注意诉讼时效一般是3年，从发现问题开始算，别耽误时间。

第五步拿到判决要马上申请执行。去法院执行局填申请表，把判决书和对方财产线索交给工作人员。现在法院联网查财产很方便，发现对方账户有钱会直接划扣。如果对方故意拖延，还可以申请把他列入失信名单。

三、真实案例揭示关键点

第一个案例是王先生买二手房遇到的麻烦。他付完全款后，卖家李女士突然反悔不办过户。原来半年时间房价涨了200万，李女士想加价。王先生带着合同和转账记录到法院起诉。法院根据合同法第107条，判决李女士必须配合过户，还要支付这半年的房租损失。这个案例说明白纸黑字的合同最重要，房价涨跌不是违约的理由。

第二个案例更复杂。张女士买新房时，开发商隐瞒了房子被抵押的事实。签完合同付完首付，办贷款时银行说房子不能抵押。开发商这时才承认房子早就抵押给建筑公司。张女士根据合同法第111条起诉，不仅拿回首付款，还获得了总房价10%的赔偿。这种情况要注意查不动产登记簿，现在很多城市政务App都能查产权状态。

四、必须知道的法律条款

合同法第107条是处理违约的基本依据。不管对方找什么理由，只要没按合同办事就要负责。第111条专门说赔偿问题，包括直接损失和预期利益。比如房子没按时交付，既要退钱又要赔房租差价。

物权法第14条规定房产证办理规则。特别注意"登记才生效"这句话，意思是哪怕签了合同，没过户前房子还不算你的。所以遇到卖家一房两卖的情况，谁先办过户手续谁就能拿到房子。

五、律师的实用建议

签合同前要做三件事：查产权是否干净、看卖家身份证和房产证是否一致、去房管局拉产权档案。现在手机上就能查很多信息，比如司法拍卖网站能看房子有没有被查封。

收集证据要全面。付款不要给现金，全部走银行转账。微信聊天记录要截图保存，重要通话可以录音。催对方履约要用书面方式，快递单要留好。这些材料开庭时都是重要证据。

选律师要看专业经验。处理过50个以上房产案件的律师更靠谱。不要轻信"关系硬"的说法，现在审判流程很规范。律师费可以谈风险代理，胜诉后按比例付费，前期压力小很多。

最后提醒大家，遇到纠纷要早处理。很多购房者觉得拖一拖对方会妥协，结果错过诉讼时效。有个客户因为犹豫了3年，起诉时被驳回，100多万定金都要不回来。记住法律保护积极维权的人，不要让自己的犹豫变成别人的机会。