借款房产合同纠纷解决及案例分析_借款以房屋买卖合同的处理 指导案例

# 房产抵押借款纠纷全攻略

## 一、房产抵押纠纷的常见类型

在借钱过程中用房子做抵押时，经常会发生四类矛盾。第一种情况是借钱人没有按时还钱，导致房子被查封或被拍卖。第二种情况是借钱方和出钱方在抵押条款上没写清楚，事后互相扯皮。第三种矛盾集中在房子价格评估上，借钱人觉得评估价格太低。第四种情况是出钱人没经过同意就处理抵押的房产。

## 二、解决纠纷的四个关键步骤

**第一步：搞清楚纠纷类型**

先要确认纠纷属于哪种情况。常见问题包括还款逾期、抵押条款模糊、评估价格争议和擅自处置房产。明确问题类型是解决问题的起点。

**第二步：准备证据材料**

收集借款合同和房产证是最基本的证据。银行转账记录和还款收据能证明资金往来情况。评估报告要附带评估公司的资质证明。如果有目击者，他们的证词也很重要。

**第三步：尝试私下协商**

双方可以先坐下来谈解决方案。要明确各自的权利和义务，提出的解决办法要公平合理。保持沟通渠道畅通很关键，必要时可以找中间人帮忙调解。

**第四步：走法律程序**

如果协商不成就要打官司。需要准备起诉书和相关证据材料。选择正确的法院提交材料后，等待开庭审理。最后按照法院判决执行还款或解除抵押手续。

## 三、真实案例中的法律较量

**案例一：评估价格争议**

老王向老张借了1000万，用自家别墅做抵押。到期没还钱，老张要拍卖房子。老王觉得评估公司把500平的别墅只估了800万不合理。

根据物权法规定，债主有权要求法院拍卖抵押物。但拍卖前必须和房主商量价格，如果谈不拢，可以申请法院指定评估公司重新估价。这个案例提醒我们，签订合同时要写明价格争议的处理办法。

**案例二：擅自转卖房产**

小陈借给小李500万，用小李的商铺做抵押。到期没还钱，小陈直接把商铺过户给了自己亲戚。小李发现后把小陈告上法庭。

按照合同法规定，违约方必须承担责任。法院判小陈赔偿小李商铺实际价值与债务的差额。这个案例说明债主不能私自处理抵押物，必须通过正规法律程序。

## 四、必须知道的三条法律条文

1. 物权法223条：债主可以通过法院拍卖抵押房产

2. 合同法107条：违约必须按约定赔偿

3. 民事诉讼法203条：不服判决可在15天内上诉

这三条法律是处理房产抵押纠纷的重要依据。特别是上诉期限的规定，很多当事人因为错过时间导致无法维权。

## 五、避免纠纷的实用建议

签合同前要重点注意三个细节。第一要明确还款时间和方式，最好具体到某年某月某日。第二要写清抵押物的处理方式，包括评估方法和处置流程。第三要约定好违约后的处理方案。

建议在抵押合同里加上两条特别约定。一是要求双方共同选择评估公司，二是规定处置房产前必须书面通知。保存好所有书面材料和沟通记录，最好用邮政快递寄送重要文件。

定期检查抵押房产的状况也很重要。如果房子出现损毁或价值大跌，要及时和对方沟通调整方案。遇到复杂情况时，花点钱咨询专业律师比事后打官司更划算。

对于出借人来说，不能因为对方违约就私自处理房产。要走正规法律程序，先申请财产保全，再通过法院拍卖。对于借款人，如果觉得评估价格有问题，要在收到评估报告7天内提出书面异议。

最后提醒大家，民间借贷的房产抵押必须办理抵押登记。没有在房管局备案的抵押合同，法律上是不承认的。签完合同后要尽快办理相关手续，这样才能真正保障双方的权益。