房地产阴阳合同纠纷解决及案例分析_房地产买卖阴阳合同案的涉税分析

房地产交易中阴阳合同处理指南

一、什么是阴阳合同？

在买房卖房时，有些买卖双方会准备两份合同。一份合同上的价格是给政府看的，用来少缴税或者绕过限购政策，这份合同叫阳合同。另一份合同记录真实成交价格，只有买卖双方自己知道，这份叫阴合同。

这种做法违反法律规定。阳合同用来应付政府管理，阴合同才是真实交易记录。两份合同内容不一致，会给买卖双方带来风险。

二、签阴阳合同有什么后果？

按照合同法第五十二条，如果合同用来掩盖非法目的，这样的合同无效。阴合同因为涉及逃税或欺骗政府，会被法院判定无效。阳合同虽然表面合法，但实际交易内容与备案信息不符，同样可能被认定为无效。

刑法第二百二十五条说，逃税或者骗贷款严重的要坐牢。如果交易金额特别大，或者逃税数额超过五万元，相关人员可能要承担刑事责任。最近有个案例，某中介帮客户做阴阳合同逃税二十万，最后被判刑两年。

三、遇到阴阳合同纠纷怎么办？

第一步要确认有没有阴阳合同

主要看三个地方：合同价格是不是明显低于市场价，付款方式是不是和银行记录对不上，房屋面积有没有出入。比如房子实际成交价是300万，但合同只写200万，这就要警惕。

第二步马上收集证据

把两份合同都找出来，阳合同和阴合同都要有。转账记录最重要，不管是银行转账还是微信支付宝，都要截图保存。和中介的聊天记录也要留着，特别是提到"做两份合同"的内容。

第三步计算损失

损失分两种。第一种是直接损失，就是实际花的钱少了或者多了。比如房子成交价和合同价不一样，或者多缴了税费。第二种是间接损失，指本来能赚到但没赚到的钱。比如房价涨了但因为合同问题没拿到差价。

第四步选择解决办法

先找对方谈，看能不能私下解决。如果谈不拢，可以找消费者协会调解。调解不成的话，合同里如果有仲裁条款就去仲裁，没有的话只能去法院起诉。有个案例，买卖双方在调解阶段各退一步，卖家补偿买家十万元达成和解。

第五步准备打官司

起诉时要准备好所有证据原件。重点证明两点：存在阴阳合同的事实，以及造成的具体损失金额。法院通常会判阳合同无效，按实际交易情况处理。去年某案件，法院判卖家退还买家多付的五十万差价。

四、真实案例解析

案例一：王先生买房遇陷阱

王先生买二手房时签了阴阳合同，备案价150万实际付了200万。后来卖家反悔不交房，咬定只收150万。法院调取银行流水发现实际支付200万，判决卖家必须继续履行合同。

这个案子说明银行转账记录最关键。王先生每次付款都备注"购房款"，这个细节帮了大忙。法官明确说，用阴阳合同骗人，最后吃亏的是自己。

案例二：李女士卖房被坑

李女士通过中介卖房，签了阴阳合同想省税。结果买家拿着阴合同要求按低价过户，还威胁要举报逃税。最后李女士不得不降价30万成交，还补缴了五万税款。

这个教训告诉我们，签阴阳合同对卖家同样危险。中介为促成交易经常忽悠人，但出事时不会负责。买卖双方都要明白，做假合同最后可能两头落空。

五、重要法律规定

合同法第五十二条说，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。这条是处理阴阳合同的主要依据。刑法第二百零一条规定，逃税数额较大要处三年以下有期徒刑。

2023年新出的司法解释明确，房屋买卖差价超过20%就推定存在阴阳合同。各地法院现在查得很严，会主动调查银行流水和房产评估报告。

特别提醒大家，新版民法典第一百五十四条增加规定，恶意串通损害国家利益的合同无效。这意味着不仅阴合同无效，阳合同也可能被认定无效。

六、给买房卖房者的建议

第一要保留所有交易凭证，哪怕现金交易也要写收条。第二别信中介的"合理避税"说法，那都是违法的。第三发现对方做假合同，要立即停止交易。

遇到纠纷不要慌，先咨询专业律师。收集证据要快，特别是微信聊天记录容易过期。最后记住，走法律程序虽然费时间，但能最大限度保护自己的利益。

七、总结要点

阴阳合同本质是违法合同，不会受法律保护。出现纠纷时，真实付款凭证最能说明问题。解决问题的途径有协商、调解、诉讼三种，建议先尝试友好解决。最重要的还是遵守法律规定，不要为省小钱惹大麻烦。