房屋租赁合同无效的法律后果_房屋租赁无效合同纠纷的赔偿案例

# 签了无效租房合同怎么办？五个重点说清楚

## 一、哪些情况会让租房合同失效？

租房合同要符合法律规定才能生效。遇到下面这些情况，合同会变成废纸一张。

第一种情况是合同内容违法。按照合同法第五十二条，违反法律规定的合同没有法律效力。比如租房时间超过二十年，或者房子用来做违法的事。去年广州有个案例，房东把房子租给他人开赌场，法院直接判定合同无效。

第二种情况是签约人没有资格。未成年人或精神有问题的人签的合同，必须经过监护人同意才有效。如果监护人不同意，这份合同从一开始就不算数。去年杭州就发生过类似案件，17岁学生租房被房东起诉，最后法院判合同无效。

第三种情况是签合同时存在欺骗或威胁。比如房东隐瞒房子是违章建筑，或者租客用暴力手段强迫房东降价。上海浦东法院去年处理过这类案件，租客伪造房产证骗房东签约，被判定合同无效。

## 二、合同失效后双方要承担什么责任？

合同被判定无效后，会产生三个主要法律后果，需要房东和租客共同处理。

第一个后果是合同作废。从签字那天起，这份合同就没有任何法律效力。去年北京朝阳区有个案例，租了五年的商铺因为消防不合格被判定合同无效，房东不能要求租客继续付租金。

第二个后果是互相退还东西。房东要退回押金和已收的租金，租客要把房子恢复原样交还。深圳去年有个典型案例，租客花了10万元装修违建房屋，合同无效后既要搬走又拿不回装修费。

第三个后果是赔偿损失。哪方犯错哪方赔钱，双方都有错就按责任分担。比如房东明知房子是危房还出租，不仅要退租金，还要赔偿租客的搬家损失。南京法院去年判决的案例中，房东因隐瞒房屋漏水问题，被判赔偿租客3万元。

## 三、遇到失效合同该怎么处理？

发现合同可能无效时，可以按下面五个步骤操作，保护自己的权益。

第一步要确认合同问题。仔细检查合同条款，对照法律规定。拿不准时可以找律师咨询，或者去法律援助中心求助。很多城市现在有免费法律咨询热线，能帮普通人快速判断合同问题。

第二步要停止履行合同。不要再交房租或继续装修，避免损失扩大。去年成都发生过案例，租客明知合同有问题还继续经营，最后自己承担了大部分损失。

第三步要协商解决问题。双方坐下来谈怎么退钱、怎么交房。最好把协商结果写成书面协议，避免事后扯皮。杭州有对房东租客通过调解达成协议，三天内就完成退租退款。

第四步要准备法律材料。收集租房合同、付款记录、沟通记录等证据。手机里的聊天记录、转账记录都要保存好，这些都可能成为重要证据。

第五步要申请法律裁决。协商不成时可以向法院起诉，或者申请仲裁。现在很多城市开通了网上立案系统，打官司不用多次跑法院。

## 四、真实案例告诉你法律怎么判

通过两个真实判决，能更清楚法律如何处理无效合同。

2021年上海案例：租期25年的合同被判无效。王先生把商铺租给李女士25年，收了一百万元押金。后来周边拆迁租金大涨，王先生想毁约。法院依据20年最长租期规定，判定超出的5年租期无效，李女士要回多交的20万押金。

2022年广州案例：未成年人租房吃大亏。17岁高中生小陈偷偷租了套公寓，房东收了半年租金。后来小陈父母发现后起诉，法院判合同无效。但因为小陈实际住过三个月，最后判房东退还一半租金。

这两个案例说明，合同无效不代表不用承担后果。法院会根据实际情况，判断双方过错程度来分摊责任。

## 五、保护权益要注意这些要点

租房时做好预防措施，比事后打官司更重要。记住这三个关键点能避免踩坑。

第一要核实房屋信息。要求房东出示房产证，确认不是违章建筑。如果是转租房，要看原房东的同意书。现在很多城市政务APP可以查房屋登记信息，租客可以现场查询。

第二要检查合同条款。重点看租期、租金、用途这些内容。法律规定最长租期20年，商用房和住宅要分开写清楚。遇到"永久租赁""自动续约"这种条款要特别小心。

第三要保留交易证据。租金最好银行转账，备注写明用途。交接房屋时拍照录像，记录物品状况。微信聊天记录定期备份，这些都能作为维权证据。

遇到合同纠纷不要慌。先与对方协商，协商不成再找街道调解委员会。很多城市设有租房纠纷快速处理通道，比打官司更省时间。确实需要诉讼时，注意要在知道问题后一年内起诉，超过时效法院可能不受理。

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