房屋买卖合同违约的继续履行_房屋买卖合同违约的继续履行有效吗

（撰写后的文章）

【买房遇违约怎么办？五步教你拿回房子】

一、房屋交易违约现象越来越多

现在国内房地产市场发展很快。房屋买卖纠纷案件数量也在增加。违约情况经常出现。这种情况给买房人和卖房人都带来经济损失。本文要讲清楚遇到违约时怎么要求对方继续履行合同。我们会结合真实案例和法律条文给出解决方法。

二、违约和继续履行到底指什么

房屋买卖合同违约是说签了合同的一方没有按约定办事。比如收了钱不交房，或者不配合过户手续。继续履行就是要求违约方继续完成合同里写明的义务。按照合同法第107条，违约方必须继续按合同办事。这条法律是保护守约方的重要依据。

三、处理违约问题的四个关键步骤

第一步：收集证据证明对方违约

买房人需要准备好所有能证明对方违约的材料。重要证据包括双方签字的合同原件、银行转账记录、微信聊天截图、房屋现状照片。所有材料要能清楚显示对方没按合同时间办事。比如合同写明了3月1日过户，但对方到4月份还没办理手续。

第二步：先尝试和对方协商解决

发现对方违约后不要急着打官司。可以先找对方当面谈或者发书面通知。谈话时要讲清楚三点内容：对方具体违反了什么条款、需要承担什么责任、提出继续履行的要求。很多案例显示，发正式律师函后有一半违约方会改变态度。

第三步：协商不成就要走法律程序

如果对方拒绝协商或拖延时间，就要马上采取法律手段。有两种主要途径可以选择：去法院起诉或者申请仲裁。选择时要看合同里有没有约定仲裁条款。诉讼一般需要3-6个月，仲裁可能更快些。无论选哪种方式，都要明确提出继续履行的诉求。

第四步：拿到判决后申请强制执行

打赢官司后如果对方还是不配合，就要向法院执行局申请强制执行。法院会采取强制过户、冻结账户等措施。比如2022年北京有个案例，卖家拒不过户，法院直接通知房管局办理了过户手续。

四、两个真实案例看法院怎么判

案例1：收了定金不卖房

王女士看中一套二手房，签合同时付了50万定金。约定2个月内办理过户。到期后卖家突然说要涨价50万。王女士起诉到法院。法院判决卖家必须按原价过户，还罚了违约金。最终房子成功过户。

案例2：付全款后不交房

李先生买新房付了全款300万。交房日期过了半年开发商还不交房。李先生起诉要求继续履行。法院查明开发商故意拖延，判决10天内必须交房。开发商不得不照办。

五、重点法律条文要记牢

合同法第107条：违约方必须继续履行合同

这条是核心法律依据。只要合同还能继续履行，法院基本都会支持。

合同法第110条：不履行要赔偿损失

如果违约导致额外损失，比如租房费用，可以要求赔偿。

合同法第114条：违约金条款有效

合同里约定的违约金比例，法院一般会认可。常见的是每天万分之五。

六、遇到违约的正确处理姿势

发现对方违约时不要慌张。按这四个步骤处理：收集证据、先协商、再起诉、最后执行。每个环节都要注意保留书面记录。重要时间点要记清楚，比如合同约定的最后期限、对方承诺解决问题的时间。

建议在签合同时就要写明违约条款。比如逾期过户每天罚多少钱，超过多少天可以解除合同。这些约定能在出事时快速锁定证据。

如果涉及金额较大，最好请专业律师介入。律师知道怎么收集有效证据，怎么和对方谈判施压。很多案子在律师发函阶段就解决了，不用走到诉讼那步。

最后要提醒，不是所有情况都能要求继续履行。如果房子已经卖给第三方并过户，或者房屋被法院查封，可能就无法继续履行了。这时候要及时转换思路，主张赔偿损失。