公房买卖合同纠纷_买卖公房是否属于人民法院受理范围

## 公房买卖纠纷解决指南：五个步骤化解难题

### 一、理清纠纷的关键点

处理公房买卖纠纷就像解绳结，得先找到线头。去年处理过一起典型案例，买家付完定金发现房子不能过户。这种情况需要抓住三个重点：

1. **合同是否有效**

双方签字时是否存在欺骗行为？根据《民法典》第143条，合同必须体现真实意愿。西城区王女士的案例中，买方隐瞒公房不能买卖的规定，导致合同被判无效。

2. **履行进度到哪一步**

朝阳区张先生付了80%房款后，卖家反悔不交房。法院依据《合同法》第60条，判决卖家必须继续履行合同。钱款支付凭证和交房记录是关键证据。

3. **解约是否符合条件**

《民法典》第563条规定了五种解约情形。海淀区李大爷因买家拖欠尾款三个月，自行更换门锁被法院判定违约。正确做法是书面催告并保留证据。

### 二、收集证据的方法

证据是打赢官司的弹药库，收集时要注意三个要点：

**合同原件必须留存**

丰台区刘先生因丢失合同原件，无法证明口头约定的装修补偿条款，最终损失五万元。建议将合同扫描存档，原件存放在保险柜。

**资金往来要有痕迹**

使用银行转账而非现金交易。通州区赵女士提供完整的微信转账记录，成功证明已支付全部房款。每笔转账需备注"购房款"字样。

**房屋现状需要记录**

交房时拍摄带时间水印的视频，记录墙面、地板、水电表数据。东城区周先生凭借交房视频，避免了买家索赔五万元墙面维修费的诉求。

### 三、如何选择合适的律师

找律师不能只看价格，去年朝阳区有当事人因选择低价律师，错过诉讼时效导致败诉。要注意三个标准：

1. **专业方向要对口**

专攻婚姻案件的律师未必熟悉公房政策。查看律师过往案例，重点选择处理过三次以上房改房纠纷的从业者。

2. **沟通方式要顺畅**

海淀区退休教师陈先生选择会手语交流的律师，确保听力障碍不影响案件处理。每周至少要有一次案情沟通。

3. **收费模式要合理**

警惕"全风险代理"陷阱。西城区吴女士案件胜诉后，发现需支付30%的房款作为律师费。建议选择"基础费用+胜诉提成"的组合收费模式。

### 四、解决纠纷的四种途径

不同情况选择不同解决方式，四种途径各有特点：

1. **协商调解**

适用于关系良好的熟人交易。东城区两邻居通过居委会调解，三天达成继续履行合同的协议。准备让步方案，比如适当延长付款期限。

2. **行政调解**

各区房管局设有调解办公室，朝阳区统计显示成功率约55%。需提交书面申请和证据材料，通常10个工作日内安排调解。

3. **仲裁程序**

适合约定仲裁条款的合同。海淀区程序员使用仲裁程序，28天拿到裁决书。仲裁费约为诉讼费的60%，但裁决结果不可上诉。

4. **法院诉讼**

复杂案件最终解决途径。通州区某案件历经一审、二审共16个月，但成功追回被占房屋。注意三年诉讼时效，从知道权益受损时起算。

### 五、真实案例分析与教训

**案例一：无效合同追款案**

刘先生购买未取得完全产权的公房，支付50万后卖家反悔。法院认定合同无效，但判决卖家返还50万并赔偿利息损失。关键点：及时申请财产保全冻结卖家账户。

**案例二：过户纠纷执行案**

李阿姨卖房后拒绝过户，买家申请强制执行。法院联合派出所、开锁公司强制过户，并对李阿姨司法拘留15日。教训：拒不执行判决将面临刑事处罚。

**案例三：阴阳合同逃税案**

买卖双方签订70万真实合同与50万备案合同，被税务局追缴税款并处三倍罚款。房管部门将违规行为记入诚信档案，影响后续房屋交易。

### 实用操作清单

1. 签订合同前核查房屋性质（可到房管局调档）

2. 每笔付款保留双重证据（银行流水+收条）

3. 重要沟通全程录音（需告知对方）

4. 收到律师函15日内必须回应

5. 诉讼期间继续保留相关证据

6. 判决生效后立即申请强制执行

处理公房纠纷就像治病，越早介入越好解决。关键要把握住法律规定的核心要点，用证据说话，选择专业法律支持。记住这些活生生的案例教训，遇到问题就不会手忙脚乱。房屋交易是大事，做好准备才能避免踩坑，保护好自己的血汗钱。