不动产交付的法律规定_不动产交付占有的规定

不动产交付避坑指南：手把手教你守住钱袋子

一、红本不过户等于竹篮打水

法律白纸黑字写得清楚，房子要真到你名下，光签合同可不管用。这就跟谈恋爱不领证一个理，关键时刻不作数。《民法典》二百零九条说得明明白白，必须去房管局换名字才算数。

东城张大姐的教训血淋淋的。她三年前跟开发商签了认购书，首付给了三十万。结果开发商资金链断裂，房子被法院查封。张大姐拿着认购书去要说法，法院却说没网签备案不作数。这就像买菜没拿小票，摊主翻脸不认账一个道理。

二、签合同要像查高考志愿

签购房合同得拿出查高考志愿的劲头，每个字都得抠明白。去年李哥贪便宜签阴阳合同，想着省五万税费。结果过户后原房主拿着真合同要补差价，法院判李哥补交二十三万。

关键条款得这么盯：

1. 交房时间精确到年月日，最好加具体钟点

2. 家具清单要详细到窗帘挂钩数量

3. 违约金写具体金额，别玩百分比游戏

4. 户口迁移单独写补充协议，违约每天赔五百

三、过户手续别怕麻烦

西城王先生去年买法拍房，图省事没查抵押情况。过户时发现房子被抵押三次，现在三家银行追着要债。过户前这三件事不能省：

第一件事：去房管局拉产权档案，要最近三十天的。就跟查对象行踪似的，得看最新动态。

第二件事：查抵押记录跑三个地方。房管局查房产抵押，法院查查封情况，银行查信用报告。

第三件事：结清物业水电费。别小看这几千块钱，真能卡住你装修进度。

四、收房验收要带三件套

朝阳刘阿姨收房时发现墙面裂缝，开发商说是正常沉降。结果三个月后裂缝能塞硬币，一查根本没通过验收。收房必备三件套：合同复印件、验收清单、手机录像。

验收重点查这些：

门窗测试：拿张A4纸夹窗缝，能轻松拽出来就得返工。

防水测试：卫生间放水泡两天，楼下天花板阴湿就得重做。

电路检测：别信验收标签，自己带手机充电器每个插座试。

五、对付老赖的三板斧

海淀赵先生遇上的卖家死活不搬，说住出感情了。这种情况分三步走：

第一步：带公证员上门，全程录像留证据。记得穿防滑鞋，防止对方撒泼。

第二步：去法院申请强制执行，诉讼费别心疼。有个案例老赖扛了半年，最后赔了十八万违约金。

第三步：合同写明日违约金。2019年朝阳法院判的案子，卖家每天赔一千，最后赔得比房租还贵。

六、特殊情况处理秘诀

遗产房交易要所有继承人签字，少一个都可能翻车。去年通州案例，买家没让养女签字，结果房子被判归还。

抵押房买卖要让卖家先解押。千万别信"用你首付解押"的鬼话，钱打水漂的案例多得是。

共有房必须夫妻都签字。就算离婚了，也要看离婚协议约定。西城有个买家吃了亏，原配回来要房，法院判交易无效。

七、律师教你三招防身术

资金监管必须做。房款进监管账户，过完户才放款。去年丰台案例，买家直接打钱给中介，结果中介卷款跑路。

补充协议要细写。把"房屋完好"细化到地漏通不通，灯泡亮不亮。有个买家写明马桶要能冲下苹果，真发现问题获赔五万。

证据链要完整。微信记录别删，通话要录音，快递单保留好。朝阳马先生靠录音追回八万赔偿，关键时候这些都能救命。

记住这些要点，买房少走十年弯路。法律这把保护伞，得你自己先撑开。下回咱们说说怎么识破中介套路，教你做个精明买房人。