承包与租赁的法律责任_承包和租赁的根本区别

# 承包租赁必知法律常识与纠纷处理指南

## 一、承包和租赁有什么区别？

承包和租赁都是常见的经济活动，但操作方式有区别。承包是指一方在特定时间内管理另一方的资产。承包方需要按照约定条件经营，并承担经济责任。比如工厂承包需要完成生产任务，农场承包需要保证农作物产量。

租赁是出租方把资产交给别人使用。承租方支付租金，到期后归还资产。租房租车都属于租赁行为。租赁期间使用者不能改变物品主要用途，比如租来的房子不能擅自改成仓库。

两者都要签书面合同。承包合同需要写明经营目标和分成方式，租赁合同需要明确租金金额和物品使用要求。合同内容不同，决定了两者的法律性质差异。

## 二、承包租赁中的责任划分

### 1. 资产提供方的责任

资产所有者需要做好三件事。第一要保证资产所有权明确，不能出现产权纠纷。第二要确保资产能正常使用，出租的房子要有水电，承包的土地要能耕种。第三要按约定提供服务，比如定期维修设备。

### 2. 使用方的责任

使用者主要承担三项义务。第一按时付钱，承包方交承包费，承租方交租金。第二按规定使用资产，承包土地不能挖鱼塘，租赁商铺不能改工厂。第三做好日常维护，承包的机器要定期保养，租来的车辆不能超载。

## 三、处理纠纷的四个步骤

### 1. 签订正规合同

合同要包含七个关键内容：双方信息、资产描述、使用期限、费用金额、支付方式、违约责任、争议解决办法。最好请律师审核合同条款。

### 2. 保存证据材料

保留转账记录、交接清单、沟通记录。拍照记录资产现状，重要对话要录音。每个月核对账目并签字确认。

### 3. 三步解决争议

先当面协商，通过微信或书面记录沟通内容。协商不成找街道办或行业组织调解。调解无效再向法院起诉，注意诉讼时效是三年。

### 4. 起诉注意事项

准备五类材料：合同原件、付款凭证、现场照片、沟通记录、损失证明。主张违约金时，金额不超过实际损失的30%。

## 四、真实案例带来的启示

### 案例一：厂房改造纠纷

服装厂把车间租给电商公司，合同写明只能做商品展示。租客私自改建仓库导致承重墙开裂。法院判决租客赔偿修复费用，并支付合同总金额20%的违约金。

这个案例提醒我们：合同要写明"不得改变房屋结构"，出租方需要每季度检查房屋状况。

### 案例二：拖欠承包费纠纷

张某承包200亩果园，约定每年12月付承包费。连续两年拖欠后，村委会解除合同并要求赔偿果树损失。法院支持村委会诉求，张某需补交承包费并赔偿8万元。

此案例说明：承包方遇到经营困难应及时协商，不能单方面拖欠费用。发包方解除合同时，要提前发书面通知。

## 五、必须知道的法律条文

1. 租赁合同相关条款：

- 民法典705条：租期超过20年部分无效

- 民法典710条：承租人承担日常维修费用

- 民法典716条：转租必须取得房东同意

2. 土地承包相关规定：

- 农村土地承包法32条：承包方不得破坏土地

- 土地管理法38条：擅自改变土地用途最高罚10万元

- 土地承包法27条：承包到期后有优先续租权

3. 通用法律规定：

- 民法典577条：违约方需继续履行或赔偿损失

- 民事诉讼法64条：谁主张谁举证原则

- 民法典584条：违约金可调整过高或过低情形

## 六、特别提醒事项

签订合同时注意五个细节：写明提前解约条件、注明附加费用、约定争议管辖法院、附上资产清单、预留双方紧急联系人。

遇到纠纷时做到三个及时：及时固定证据、及时书面告知对方、及时咨询专业律师。

对于长期承包项目，建议每三年重新评估合同条款。物价指数变化超过15%时，可申请调整承包费用。

本文内容适用于常见承包租赁场景，特殊行业需参考专门法规。实际操作中建议保留律师联系方式，遇到问题第一时间获取专业指导。