撤销抵押权的法律规定_撤销抵押手续怎么办理

# 抵押贷款还不上怎么办？五个步骤教你合法撤销抵押

## 一、抵押贷款的基本概念

抵押贷款是借钱时常用的担保方式。借款人把自己的房子或车子押给银行或债主，如果到期没还钱，债主有权处理这些财产。抵押登记完成后，抵押权就正式生效。但实际操作中经常出现需要取消抵押的情况，比如抵押物价值大跌或者被非法转卖。

## 二、六种可以取消抵押的情况

法律规定在特定条件下可以申请撤销抵押，主要包含以下六种情形：

1. 抵押物价值明显低于贷款金额

比如借款100万的房子现在只值50万，明显无法覆盖债务

2. 抵押物损坏后拒绝修复

房子被火烧后房主不肯出钱重建

3. 私自转卖抵押财产

没经过债主同意把抵押的商铺转卖他人

4. 放弃共有产权

夫妻共有房产中一方擅自放弃自己份额

5. 使用虚假材料登记

伪造房产证办理抵押登记

6. 其他法定情形

如抵押合同本身存在违法条款

## 三、法律条文怎么规定

主要依据《物权法》两条核心规定：

第二百二十四条指出：抵押必须办理登记才有效。简单说就是没在房管局备案的抵押不受法律保护。

第二百二十六条明确：当抵押物价值不足时，债主可以要求补充担保。如果对方不配合，可以直接向法院申请撤销抵押。

## 四、办理撤销抵押的五步流程

### 第一步：确认是否符合条件

先对照法律规定，重点看是否存在抵押物贬值、私下转卖等情形。建议先找专业律师做法律评估。

### 第二步：准备证据材料

需要收集五类关键文件：

- 原始借款合同和抵押合同

- 房管局出具的抵押登记证明

- 抵押物现状照片或评估报告

- 对方违约的聊天记录或通知书

- 其他能证明情况的材料

### 第三步：向法院提起诉讼

带着准备好的材料去抵押物所在地法院立案。诉讼费按标的额计算，100万的案子大约需要13800元。

### 第四步：参加法庭审理

开庭时重点说明三点：

1. 抵押物现状与登记时明显不符

2. 对方存在违约或违法行为

3. 己方合法权益受到损害

### 第五步：申请强制执行

胜诉后如果对方不配合，可以申请法院强制解除抵押登记。整个过程通常需要3-6个月。

## 五、真实案例解析

### 案例1：私自转卖抵押房

老王把价值500万的别墅抵押借款300万，后来偷偷以400万卖给亲戚。法院判决：买卖无效，撤销抵押登记。关键证据是未经债权人签字的买卖合同。

### 案例2：工厂设备严重贬值

某企业用价值800万的机器抵押贷款500万，后因故障贬值到200万。法院要求企业要么维修设备，要么追加担保。企业拒不执行，最终撤销抵押。

### 案例3：伪造证件骗抵押

张某用假房产证抵押借款，事后被发现。法院不仅撤销抵押，还判决张某承担诈骗罪刑事责任。这种情况可以直接报警处理。

## 六、操作中的注意事项

1. 注意3年诉讼时效，从发现违约行为开始计算

2. 抵押登记信息可以在房管局官网查询

3. 遇到暴力催收立即报警

4. 撤销抵押后20个工作日内办理解押手续

## 七、常见问题解答

Q：抵押物部分损坏能申请吗？

A：关键看剩余价值是否足够偿还债务，一般贬值30%以上可以申请

Q：已经还了部分贷款怎么办？

A：按未偿还金额计算，比如100万贷款还剩40万未还，抵押物价值需低于40万

Q：第三方担保人需要负责吗？

A：撤销抵押不影响向担保人追偿，两者可以同时进行

特别提醒：每个案件具体情况不同，建议在采取行动前先咨询专业律师。保留好所有往来记录和书面材料，关键时刻这些都能成为重要证据。