不动产未办理抵押登记是否享有抵押权_不动产未办理抵押登记抵押权成立吗

**抵押登记漏办引发的血泪教训：五招教你守住千万家产**

**一、抵押登记就是给财产办"法律身份证"**

抵押这档子事说白了就是"押房借钱"的游戏规则。按《民法典》第394条规定，抵押就是用财产作担保借钱。比如张三拿自家别墅作抵押向银行借款，别墅就是担保物。但重点在于必须去房管局办登记手续，这和结婚要领证是一个道理。

《民法典》第402条写得清楚明白：拿房子土地抵押的，必须到登记机关办手续，抵押才算成立。去年朝阳法院审理过典型案例，李老板用厂房抵押借款800万，合同签得漂亮却没办登记。最后法院认定抵押权不成立，李老板只能干瞪眼。

**二、不办登记等于给财产"上保险不交保费"**

没办登记的抵押合同就像没领证的婚姻。虽然合同本身有效（《民法典》第215条），但债权人不能直接处置抵押物。好比男女朋友同居多年，分手时房产分割还得按法律来。

最高法2025年指导案例（民申456号）明确判定：不动产抵押合同签字就生效，但抵押权必须登记才成立。翻译成大白话就是，债权人可以要违约金，但别想直接收房子。去年海淀法院判决的案例中，刘老板补办登记后成功保住价值3000万的商铺。

**三、补救措施三步走：补票、起诉、要赔偿**

发现漏办登记别慌，三招教你挽回损失。第一招是立即补办登记。按《不动产登记暂行条例》第66条，只要合同有效就能补办。去年通州王总连夜补办登记，抢在查封前保住抵押物。

第二招是法院起诉确权。拿着胜诉判决可以直接办登记（民诉法解释第361条）。去年丰台法院判决的案例中，债权人通过诉讼成功补办厂房抵押登记。第三招是主张违约赔偿。按《民法典》第577条，债权人可以索赔本金30%的违约金。东城法院去年判过600万违约金案例。

**四、五大坑位要绕行：时间、类型、明细、顺序、期限**

抵押登记要注意五个关键点。第一是30天办理期限（《不动产登记操作规范》），超期可能丧失优先权。第二是宅基地、小产权房不能抵押（《土地管理法》第62条），去年大兴就有中介忽悠农民抵押宅基地被判刑的案例。

第三要核对抵押物清单。去年丰台某企业漏登地下室，导致估值缩水200万。第四注意抵押顺序，先登记的优先受偿。西城某公司二押债权人只分到残值。第五记得续期，最高额抵押最长5年（《民法典》第423条），朝阳某商场就因超期丧失抵押权的案例。

**五、实战口诀记心间：红本比金条金贵**

记住三句口诀：签字画押不算数，房本盖戳才作数；农村房子不能押，小产权房是虚话；登记要趁早，超时两行泪。去年顺义张老板就因拖延登记，价值5000万的物流园被其他债权人捷足先登。

抵押登记证明这个红本本，关键时刻比金条还管用。遇到债务纠纷时，有登记证明的债权人能优先受偿。去年房山法院执行案件中，持证债权人分得拍卖款90%，其他债权人只能分剩下的10%。

（拍桌子）各位老板切记：签合同只是开始，登记才是关键！别让千万资产因为一张纸打了水漂。抵押登记就像给财产穿盔甲，关键时刻能救命！