房屋委托销售合同_房产委托销售合同

# 房屋买卖必须知道的合同常识

## 四步走通委托销售全流程

签合同前要做三件事。先摸清周边房价和交易规则。看看同小区最近卖出的房子是什么价格。了解中介费怎么算。找中介公司要看营业执照和备案证明。正规中介门店会挂出这些证件。别轻信路边发传单的个人中介。和中介谈价格时要明确底价。佣金比例要白纸黑字写清楚。有的中介会玩文字游戏。比如“成交价2%”可能包含其他费用。这些细节都要提前确认。

签合同时要逐条核对内容。重点看违约责任和佣金条款。遇到看不懂的条款要当场问。别相信中介说的“这都是标准合同不用看”。曾经有人签完合同才发现要付双倍佣金。合同里必须写明房屋地址和产权证号。委托期限最好别超过半年。时间太长容易出问题。签完合同要拿原件。别接受中介说的“合同放公司存档”。

## 典型案例带来的法律启示

王先生把房子委托给中介出售。合同写明售价500万。中介找到买家出价520万成交。王先生却要中介赔违约金。法院判王先生输官司。因为高价卖出不损害房主利益。中介超额完成任务不该受罚。这说明合同条款要写清楚是否允许溢价。如果合同没禁止，中介有权卖更高价。

李女士的遭遇正好相反。中介收了钱不干活。三个月没带人看房。李女士要解约退钱。法院支持她的诉求。中介公司被认定违约。这种情况要注意保留证据。微信聊天记录和通话录音都能当证据。每月催中介一次并留记录。连续三个月没进展就能合法解约。

## 合同纠纷的正确处理方式

发现中介违规操作要马上行动。先收集转账记录和聊天截图。找专业律师咨询最稳妥。别急着和中介吵架。有些中介会故意激怒客户。保留好房屋产权证原件。发生过中介偷房产证过户的案例。重要文件别交给中介保管。

遇到定金纠纷要分情况处理。买家反悔定金可以不退。但中介不能私吞定金。定金必须进房主账户。有些中介会设陷阱合同。比如约定“意向金转定金”。这种条款要特别小心。最好在合同里写明定金处理方式。

## 签订合同前要做的三个准备

查清房屋产权状况是首要任务。去不动产登记中心拉产调单。看看有没有抵押或查封。夫妻共有的房子要双方签字。离异人士要出示离婚协议。继承得来的房子要准备好公证书。这些材料不齐全会影响交易。

给房子拍照留底很重要。拍下装修情况和现有设施。特别是贵重家电的型号。避免交房时扯皮。有位卖家吃了大亏。交房时买家说水晶吊灯被换。因为合同没写灯具型号。最后赔了2万块钱。

选择中介要实地考察。别只看网站宣传。到店里看看营业执照和经纪人证书。正规中介员工都有上岗证。最好选开店三年以上的老中介。新成立的小公司风险大。可以问问邻居或朋友推荐。小区门口的中介往往更了解当地行情。

## 合同履行中的关键细节

每周主动联系中介了解进展。别等中介来找你。要求中介提供带看记录。正规公司都有看房登记表。记录买家出价和反馈。这能看出中介是否真在干活。发现中介造假可以立即解约。

收到报价要冷静分析。别被“有人出高价”冲昏头。要求中介提供买家资信证明。特别是全款支付的买家。要查银行流水是否真实。遇到过假买家恶意搅局。谈好价格后故意拖延过户。

过户时买卖双方都要到场。不能全权委托中介办理。重要文件亲自经手。税费计算要提前确认。有的中介会低报税费吸引客户。等到过户时让买家补钱。这种情况最容易引发纠纷。

记住这些要点能避开大部分陷阱。买卖房子是大事。多花点时间研究合同条款。遇到不明白的地方及时咨询专业人士。保护好自己的房产和钱财最重要。