不动产租赁合同纠纷管辖_房屋租赁合同不动产专属管辖

（整理案卷）咱们来仔细说说租房合同纠纷的处理门道。这年头租房遇上麻烦事不稀奇，关键得知道怎么应对。下面分五个重点给您说透亮，保管实用。

### 一、法院管辖要看房产证地址

打官司第一步得找对法院。法律规定房产纠纷必须到房子所在地的法院起诉。去年朝阳区有个真实案例，张大妈把朝阳区的房子租出去，租客欠了半年房租。张大妈图方便在海淀区法院起诉，结果立案庭直接退回材料。法官指着《民事诉讼法》第34条解释，租房纠纷必须到房屋所在地法院处理，就像看病要挂对应科室的号。

准备材料时要注意三点：房产证复印件要最新版本，租赁合同要有双方签字和日期，转账记录要银行盖章确认。现在很多年轻人用电子合同，记得打印出来并做公证。有个租客去年吃过大亏，手机里的聊天记录没备份，关键证据丢失导致败诉。

### 二、证据收集要做三重备份

证据准备要像备年货一样周全。合同原件锁保险柜，复印件存云盘和给律师各一份。租金支付必须留痕，银行转账要备注"某年某月房租"，现金支付必须让房东打收条。去年东城法院判的案子，租客老李用现金交押金没留收据，最后要不回钱。

现场证据要拍带时间水印的照片。卫生间漏水要连续拍三天，墙面裂缝要用尺子比着拍。有个案子租客拍了视频但没日期，房东说是自己修好后弄坏的，结果法官没采纳。现在新规定要求视频证据必须刻录光盘，不能只用手机存储。

### 三、诉讼流程分三步走

立案后先调解，这个环节别轻视。调解员会帮双方算经济账，去年西城有对房东房客为两个月押金闹上法庭，调解员算出诉讼成本就要五千多，最后双方各让半个月租金和解。要注意调解书和判决书同样有法律效力。

开庭要守规矩，证人不能超过两人。上个月丰台法院有个租客带五个亲戚助威，被法官当场请出法庭。质证环节要逐个回应，对方拿出合同就说认可或不认可，别扯其他事。有个案例被告在庭上讲装修故事，被法官三次打断。

### 四、常见争议焦点有五个

押金纠纷最多见，法官主要看房屋交接单。卫生间瓷砖缺损、墙面污渍都要写清楚。去年通州房东扣留全部押金，租客拿出入住时的照片，最后法院判退70%。现在有专业验房公司，花三百块能做全面记录。

装修补偿要看合同约定。有个奶茶店租户花二十万装修，合同到期后房东不肯补偿。因为合同没写装修条款，法院只判了五万材料费。提前解除合同的情况，违约金通常是一个月租金，但实际损失过大可以调整。海淀有房东提前收房，租客获赔三个月租金加装修损失。

### 五、执行阶段注意三件事

判决后十五天内要申请执行，过期作废。去年朝阳区有胜诉方拖了三个月才申请，发现房东已经把财产转移。现在法院系统能联网查银行账户，但需要申请人提供具体线索。

碰到老赖要活用强制措施。法院可以查封支付宝、冻结微信支付，连养老保险金账户都能查。去年有个案例，房东拒付赔偿金，结果买不了飞机票，三天内主动还钱。租房纠纷还能申请强制腾退，但需要安排搬家公司，费用由败诉方承担。

（合上文件夹）记住这些要点，遇到租房纠纷就不慌。平时留个心眼，签合同前拍视频留证，交租金用银行转账，发现问题及时发书面通知。真要打官司，记得在一年诉讼时效内行动。把这些门道摸清了，保管您少吃哑巴亏。