房地产买卖合同纠纷起诉_房地产销售合同纠纷

（撰写后文章）

如何应对房产买卖纠纷：起诉全流程指南

一、了解纠纷类型是第一步

房产买卖纠纷种类很多，购房者首先要确定自己遇到的是哪种情况。常见的纠纷类型有三种：合同执行问题、合同取消问题和合同无效问题。

合同执行问题最常见。比如卖家收了钱但不交房，或者买家付了首付后反悔。合同取消问题通常发生在交易过程中，比如一方想中途退出。合同无效问题比较复杂，可能涉及违法交易或欺诈行为。

购房者要仔细查看合同条款。注意合同里关于交房时间、付款方式、违约责任的具体约定。这些内容直接影响纠纷类型判断。必要时可以找专业律师帮忙分析合同。

二、收集证据要注意这些要点

证据直接影响官司结果。购房者需要收集所有能证明自己主张的材料。关键证据包括四类：书面文件、资金记录、沟通记录、权属证明。

书面文件最重要。购房合同原件必须保管好，补充协议也要收集。如果签过任何书面承诺，都要作为证据提交。资金记录包括转账凭证、收据、银行流水，这些能证明付款情况。

现在很多沟通通过手机进行。微信聊天记录、短信记录要保存好，必要时做公证。房产证复印件、土地证复印件要提前准备。如果房子存在质量问题，需要拍摄现场照片或视频。

三、选择正确的诉讼策略

确定纠纷类型和证据后，要选择合适的诉讼方案。常见方案有两种：要求继续履行合同或要求赔偿损失。

当卖家有能力继续交易时，买家可以要求完成过户手续。这种情况需要证明对方违约但仍有履约能力。如果卖家已经转卖房产，就要考虑索赔方案。

赔偿金额计算有讲究。合同有违约金条款的，按约定执行。没有约定的，需要提供实际损失证明。比如房价上涨造成的差价损失，需要提供同期同地段房价证明。

四、起诉书要包含这些内容

向法院提交的起诉书必须包含四个部分：当事人信息、诉讼请求、事实经过、证据清单。

当事人信息要准确。写清楚买卖双方姓名、身份证号、联系电话和住址。如果是公司购房，需要提供营业执照信息。诉讼请求要具体明确，比如"判令解除合同"或"赔偿50万元"。

事实经过按时间顺序写。从签合同开始，到付款情况，再到纠纷发生过程。每个重要时间点都要写明。证据清单要编号整理，比如把合同编为证据一，转账记录编为证据二。

五、法庭审理的注意事项

开庭前要做好三方面准备：熟悉证据材料、预测对方抗辩理由、准备辩论要点。庭审时要注意五个环节：陈述诉求、举证质证、法庭辩论、最后陈述、调解协商。

举证时要按证据清单顺序出示原件。对方质疑证据真实性时，可以申请鉴定。辩论环节要抓住关键点，比如对方违约事实、己方损失计算依据。法官提问时要直接回答，不要绕弯子。

判决书收到后要仔细查看。对结果不满意可以在15天内上诉。判决生效后，如果对方不执行，可以申请法院强制执行。执行阶段需要提供对方财产线索，比如银行账户、房产信息。

六、真实案例解析

王先生买房遭遇卖家违约。2025年签订购房合同，约定三个月内过户。王先生支付100万首付后，卖家迟迟不办手续。经调查发现，卖家把房子抵押给银行导致无法过户。

法院审理认为，卖家隐瞒抵押事实构成违约。根据合同法第94条，判决解除合同，卖家退还首付并赔偿利息损失。这个案例说明，发现对方违约时要及时取证，抵押登记信息可以到房管局查询。

另一个案例中，李女士买商铺后卖家拒绝交房。合同约定交房前必须完成消防改造，但卖家未整改。法院依据合同法第107条，判决卖家继续履行合同并承担改造费用。这提醒购房者，合同条款要明确具体义务，便于维权。

七、常用法律条文说明

处理房产纠纷主要用四部法律：合同法规定违约责任，民事诉讼法指导诉讼程序，房地产管理法规范交易行为，物权法明确产权规则。

合同法第94条是解除合同的主要依据。当对方明确表示不履行义务，或者拖延履行超过合理期限时，可以要求解除合同。第107条规定违约方必须继续履行或赔偿损失，这是索赔的基本法律依据。

诉讼程序要注意管辖法院。根据民事诉讼法，房产纠纷由房产所在地法院管辖。起诉时要准备三份起诉状副本，证据材料最好分类装订。诉讼费按标的额计算，100万元以下的案件收费约1.5万元。

八、给购房者的实用建议

发生纠纷时要做四件事：保留所有交易记录、及时发书面催告、咨询专业律师、在诉讼时效内起诉。我国诉讼时效一般是三年，从知道权益受损时开始计算。

签订合同时要注意五个风险点：明确过户时间条款、约定违约金比例、保留合同修改痕迹、核实房产抵押情况、注明附属设施归属。最好在合同里写明纠纷解决方式，比如约定诉讼还是仲裁。

遇到问题不要私下妥协。有的卖家会提出"补偿协议"拖延时间，购房者要警惕这种风险。曾经有案例显示，卖家签补偿协议后转移财产，导致最终执行困难。及时起诉才能保护自身权益。