不动产物权纠纷和合同纠纷是指在房地产交易过程中，因物权的归属、使用、流转以及合同履行等方面产生的争议。这类纠纷在我国司法实践中较为常见，且涉及金额往往较大。本文旨在为广大读者提供一份解决不动产物权纠纷和合同纠纷的，并结合相关案例和法律法规进行说明。

**房产买卖纠纷处理五步法**

**一、认清纠纷类型**

买房遇到卖家反悔不过户，就像在菜市场付了钱却拿不到货。这种情况属于典型的合同违约。《民法典》第215条明确规定，签订合同和办理过户是两件事。好比在超市买东西，收银台扫码收费后，售货员却不肯把商品递给你。

常见的纠纷有三种：一是卖家临时涨价，二是隐瞒房屋抵押情况，三是转卖他人。去年朝阳区法院处理的案件中，有卖家在收到定金后，把房子以更高价卖给第三方。这种情况占全年房产纠纷的四成。

**二、收集关键证据**

证据收集要做到"三齐全"。第一是书面合同，必须包含房价、付款方式和过户时间。第二是转账凭证，无论是银行流水还是微信记录都要保存。第三是沟通记录，电话录音和短信都要备份。

2025年通州法院审理的案例很有代表性。买家保留了27次催办过户的录音，还保存了卖家承诺月底办手续的短信。这些证据最终让法院判决强制过户，还让卖家支付了违约金。

**三、协商解决技巧**

协商时要把握两个原则：态度坚定但语气缓和。带着合同和证据上门，先表明协商诚意。如果对方推脱，可以提出适当补偿方案。切记不能动手或威胁，这会让自己从有理变没理。

海淀区王女士的处理方式值得学习。发现卖家转卖后，她带着购房合同和公证处的谈话记录，约对方在居委会面谈。通过提出补偿5万元装修款的方案，最终让卖家主动撤销了第二份合同。

**四、法律维权路径**

协商不成就要立即起诉。法律规定，买家可以同时主张继续履行合同和赔偿损失。需要注意诉讼时效是3年，从合同约定过户时间开始计算。起诉时要申请财产保全，防止卖家转移房产。

2025年丰台法院的判例具有指导意义。买家在起诉当天申请查封涉案房屋，虽然卖家已经把房子抵押给银行，但法院最终判决过户优先于抵押债权。这个判决为类似案件提供了参考依据。

**五、风险防范措施**

预防纠纷要做好三件事：第一，签约前到房管局查册，确认房屋没有抵押或查封。第二，在合同写明违约条款，建议约定每日万分之五的违约金。第三，选择资金监管账户付款，不要直接转账给卖家。

西城区某中介公司的操作流程值得借鉴。他们要求买卖双方在银行开设共管账户，房款由银行在过户后划转。这种方式既能保证资金安全，又能督促卖家及时办理手续。

**实战要点提示**

处理房产纠纷要抓住四个关键点：1. 72小时内收集证据；2. 15天协商期设定底线；3. 30天内启动法律程序；4. 全程保留沟通记录。记住"早取证、快行动、依法办"九字诀，就能最大限度维护自身权益。

遇到卖家恶意违约时，可以同时追究违约责任和缔约过失责任。去年某法院判决卖家赔偿差价损失86万元，就是因为在房价上涨背景下，买家重新购房产生了实际损失。这个判例表明，法律保护力度正在不断加强。