不动产抵押权的设立_不动产抵押权的设立和变动

王熙律师 2025.05.14597人收看
导读:

《抵押房产那些事儿:手把手教你避开法律坑》

(开篇引入真实案例)

老张最近愁得直薅头发,前年拿自家商铺给侄子贷款担保,哪晓得这小子生意赔个底掉。银行现在要收房子,老张这才发现当初签的抵押合同压根没登记!这跟大伙儿常说的"空头支票"有啥区别?今天咱就唠唠这不动产抵押的门道,保准您看完比专业中介还明白。

一、抵押这玩意儿到底咋回事?

您可别小看抵押登记这事儿,就跟结婚要领证一个理儿。民法典395条说得明明白白,光签合同不登记,就像谈恋爱没扯证——出事了根本没保障。前年城西建材市场的王老板,给人担保两千万没办登记,结果债主上门只能干瞪眼。

二、抵押五步走,一步都不能少

1. 查户口比相亲还重要

先得把抵押物的"家底"摸清楚。去年东区法院判的那个案子,李女士拿前夫的房子抵押,结果房产证早被法院查封了。这事儿提醒咱,查权属得去登记中心拉"家谱",别光听对方嘴皮子溜。

2. 合同要写得比菜谱还细

签合同可不是随便按手印,物权法178条规定的七项内容得齐全。记得去年城南那个纠纷不?合同里没写抵押期限,官司打了三年还没扯清。建议您把"抵押物哪天还债"、"能不能转租"这些细节都白纸黑字写清楚。

3. 登记手续要跑得比快递还勤快

朝阳区登记中心的老刘跟我说,十个抵押纠纷有八个栽在登记上。材料要备齐三件套:身份证、房产证、抵押合同。现在开通了网上预约,但千万别图省事,现场确认环节绝对不能少。

4. 盯房子比盯股票还上心

办了抵押可不是万事大吉。去年有个案例,抵押的厂房被偷偷改成危化品仓库,价值直接腰斩。建议抵押权人每季度去转悠转转,拍照留证比啥都强。

5. 讨债要讲究策略

真到执行阶段,您可别学电视剧里泼油漆那套。民法典394条规定了协议折价、拍卖变卖三条正道。西城法院去年有个聪明案例,抵押权人跟债务人商量把商铺租给品牌连锁,用租金慢慢还债,这叫"活封",比直接拍卖划算多了。

三、血泪教训换来的避坑指南

1. 小产权房抵押?法院可不管这套!去年通州那个案子,拿集体土地房抵押,法院直接判无效。记住,能抵押的必须是有红本的商品房。

2. 最高额抵押要设期限。海淀区那个建材商,设了五千万额度没限时间,结果十年滚到八千万利息,法院只认五千万本金。这事儿给咱提个醒,额度期限要配套设。

3. 别忘了他项权证这个"尚方宝剑"。去年丰台区老周就是吃了这个亏,光有登记没领证,碰上拆迁补偿差点没轮上。权证要锁保险柜,复印件随身带。

四、专业人士的私房话

干了二十年抵押登记的老赵偷偷跟我说,碰到这几种情况要警惕:抵押物带长租约的(法律规定买卖不破租赁)、学区房名额被占用的、还有那种急着办抵押的老板。记住口诀:"一看证二查档,三核人四估量"。

结语:

抵押这事就像走钢丝,看着简单实则门道深。咱普通老百姓记住三大铁律:白纸黑字写明白、登记手续不能少、定期检查要记牢。下回再有人跟您说"咱这关系不用办手续",您可得把今天学的招数使出来。毕竟这年头,亲兄弟还得明算账呢!

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