房屋租赁合同毁约怎么赔偿_租赁合同毁约怎么办

# 租房违约怎么办？手把手教你维权

## 一、租房违约的基本情况

租房合同违约指的是签合同的某一方没有按约定完成自己的责任。这种情况会导致合同无法正常执行。遇到这种情况时，受到损害的一方有权利要求违约方赔偿。我国合同法明确规定了四种主要处理方式：

1. 要求对方继续履行合同

2. 收取合同约定的违约金

3. 索要实际造成的损失

4. 采取其他补救方法

很多人不知道的是，这几种方法可以同时使用。比如在要求继续租房的同时，还能要求赔偿这段时间的损失。但实际操作中需要根据具体情况选择最有利的方式。

## 二、处理纠纷五步走

**第一步：固定违约证据**

要证明对方确实存在违约行为。需要准备的证据包括：双方签订的租房合同原件、租金转账记录、微信聊天记录、房屋交接单等。建议在发现违约时立即通过微信或短信再次确认违约事实，并保存相关截图。

**第二步：当面协商解决**

带着收集好的证据找对方当面沟通。要明确说明自己的诉求，比如要求继续履行合同，或者赔偿三个月租金。协商过程中要录音，如果达成协议必须签书面和解书。很多新手会忽略要对方在和解书上按手印，这可能导致后续反悔。

**第三步：准备法律文书**

协商失败后需要准备起诉材料。包括起诉状、证据清单、双方身份证明等。起诉状要写清楚违约事实、诉求金额、法律依据三个部分。建议去法院立案庭领取标准模板参照填写。

**第四步：参加庭审流程**

开庭时要带齐所有证据原件。重点准备三方面内容：证明合同有效、证明对方违约、证明实际损失。法官通常会询问租金支付情况、房屋使用现状等细节问题，要提前整理好时间线。

**第五步：申请强制执行**

胜诉后对方不主动履行的，要在判决生效后两年内向法院执行局申请。需要提交判决书原件、生效证明、被执行人财产线索。现在法院可以通过网络查控银行存款，执行效率比以前高很多。

## 三、真实案例看法律

**案例一：租客提前退租**

小王租了套公寓签了两年合同。合同写明提前解约要赔两个月租金。住到第八个月时小王突然要搬走。房东老李扣了押金还要追讨违约金。

法院判决认为：租客单方解约确实违约，但合同约定的两个月租金（合计1.2万元）过高。参照实际空置期损失，最终判决赔偿5000元。这说明违约金不是写多少就赔多少，法院会根据实际损失调整。

**案例二：房东中途收房**

张阿姨把房子租给公司办公用，合同签了三年。刚过半年房东说要卖房要求搬走。租客提供装修花费20万的发票，要求赔偿装修损失。

法院审理发现：合同里没有约定装修补偿条款。但房东提前解约造成实际损失，最终判决赔偿装修残值12万元。这个案例说明即使合同没写具体条款，实际损失也能获得赔偿。

## 四、法律条文怎么用

**重点法条解析：**

1. 合同法第107条：只要存在违约就要担责，不需要证明有没有过错

2. 第114条：违约金可以协商约定，但法院有权调整过高或过低的情况

3. 第121条：赔偿范围包括直接损失和可预见的间接损失

4. 第122条：最高赔偿不超过违约方签约时能预见到的损失

例如租客违约导致房子空置三个月，房东不仅可以要这三个月的租金损失，还能要重新招租的中介费。但不能要求赔偿假设房子全年出租的预期收益，因为这不属于必然发生的损失。

## 五、保护权益要注意

**常见问题提醒：**

1. 口头约定难取证：所有补充约定都要书面确认

2. 转账备注很重要：支付租金要备注"某月租金"，押金单独转账

3. 房屋交接要拍照：记录房屋原始状态，避免退租时扯皮

4. 送达地址要明确：合同里写清楚双方联系地址，防止文书无法送达

5. 维权时效别超期：租房纠纷诉讼时效是三年，从知道权利受损时算起

特别要注意的是，现在很多年轻人通过中介租房。如果中介公司跑路，要同时起诉中介和房东。根据最新判例，房东如果收到中介转交的租金，可能需要共同承担责任。

遇到租房纠纷不要慌张，按照收集证据、协商解决、法律程序这三个步骤走。每个环节都要注意保留书面材料。建议在签合同时就把违约条款写清楚，最好约定每日万分之五的逾期违约金标准。这样既能督促双方履约，出问题时也更容易计算赔偿金额。记住法律保护的是守约方的正当权益，但维权过程必须符合法定程序。