房屋租赁合同法律_房屋租赁合同法律责任

一、租房前要做的五件事

租房合同是房东和租客保护权益的重要文件。很多人因为没做好准备工作，导致后面出现各种麻烦。以下五个步骤能帮你避开大多数陷阱。

第一步要看房产证原件。很多二房东会拿复印件骗人，但法律规定只有房主才有权出租房屋。记得核对身份证和房产证上的名字是否一致，还要看房产证有没有抵押记录。如果对方说房产证在银行，可以要求看抵押合同和还款记录。

第二步要查房屋现状。墙面有没有裂缝、水管是否漏水、电器能不能正常使用都要检查清楚。最好用手机拍下视频作为证据，防止退房时说不清楚。特别注意卫生间和厨房的防水情况，这两个地方最容易出问题。

第三步要谈清楚费用问题。租金怎么交、押金收多少、水电费怎么算都要写进合同。有些房东会收"看房费"或"中介费"，这些都是违规收费。合同里还要写明物业费、取暖费由谁承担，避免日后扯皮。

第四步要明确维修责任。法律规定房屋结构问题由房东负责，但实际操作中很多人不知道。比如马桶堵塞该谁修、灯泡坏了谁换，这些细节都要提前说好。最好在合同里列个清单，把常见问题都写清楚。

第五步要约定解约条件。提前退租怎么赔偿、房东卖房怎么办、遇到拆迁如何处理，这些特殊情况都要考虑到。法律规定租客有优先购买权，但很多房东故意隐瞒卖房信息。

二、签合同时必须写明的条款

租房合同不是越长越好，关键要把必要内容写清楚。根据《城市房屋租赁管理办法》，正规合同必须包含七个要点。

第一是双方基本信息。房东要写身份证上的全名，不能写"王先生""李女士"这种称呼。租客如果多人合租，要把所有住的人名字都写上。现在很多年轻人合租，只写一个人的名字容易出问题。

第二是房屋具体信息。除了地址，还要写明建筑面积和使用面积。有些房东会把公摊面积算进去，这样实际居住面积就缩水了。最好在合同里附上户型图，标注每个房间的用途。

第三是租期和续租方式。合同要写清起止日期，不能只写"租一年"。到期后续租要提前多久通知，租金怎么调整都要写明白。有些房东看到市场涨价就临时加价，这种情况可以提前约定涨幅上限。

第四是付款方式和时间。现金支付要写收据，银行转账要留凭证。押金数额不能超过三个月租金，有些房东会收半年租金当押金，这是违法的。合同里要写清退押金的条件和时间。

第五是房屋使用要求。能不能养宠物、能不能装修、最多住几个人都要写清楚。特别是群租房问题，很多城市禁止隔断房出租，租客要特别注意。

第六是维修责任划分。屋顶漏水、管道老化属于房东责任，但人为损坏要租客赔偿。建议在交接时双方共同检查房屋，列出物品清单和现状描述。

第七是违约处理办法。提前解约怎么赔偿、拖欠租金怎么处理要有具体方案。比如拖欠超过15天，房东有权收回房屋，但要给租客搬离时间。

三、遇到纠纷的解决步骤

租房出问题不要慌，按照这个流程处理能减少损失。先找房东协商，再找街道调解，最后走法律程序。

第一步收集证据。保留合同原件、付款记录、沟通录音。如果房屋漏水，要拍视频记录，找物业开证明。电器损坏要保留维修单据，和房东的聊天记录不要删除。

第二步书面通知。用快递寄送正式函件，写清问题内容和解决要求。比如马桶堵塞影响生活，要求三天内维修。记得在快递单上注明文件内容，保留送达回执。

第三步找居委会调解。每个社区都有人民调解委员会，免费帮居民处理纠纷。调解员会联系双方见面协商，达成的协议具有法律效力。这种方式比打官司快，还能维护邻里关系。

第四步向住建部门投诉。遇到黑中介、违规群租、乱收押金等问题，可以打12345市民热线举报。相关部门会上门检查，对违规房东进行处罚。这种方式适合处理消防隐患、违章搭建等问题。

第五步去法院起诉。准备起诉状、证据清单，到房屋所在地法院立案。诉讼费根据金额计算，1万元以下的案子只要50元。如果请不起律师，可以申请法律援助。

四、常见问题处理办法

1.房东突然卖房怎么办？租客可以继续住到合同到期，新房主不能赶人。这就是"买卖不破租赁"原则。如果房东要提前收房，必须赔偿违约金并帮助找新房。

2.二房东跑路了怎么办？先联系原房东，出示租房合同和付款记录。只要证明你是善意租客，原房东不能直接赶人。同时要报警处理，告二房东诈骗。

3.房屋漏水谁负责？如果是楼上住户的问题，房东有义务协助维修。如果是房屋老化导致，维修费由房东承担。租客可以要求减免维修期间的租金。

4.提前退租扣多少押金？合同有约定的按约定执行，没约定的通常扣一个月租金。房东不能全部没收押金，剩余部分必须退还。

5.房东拒退押金怎么办？可以拨打12315投诉，或者起诉到法院。很多房东以为押金不用交税，可以用税务问题施压。但注意不要采取换锁、堵门等过激行为。

五、真实案例教你维权

案例1：小王租的房子空调坏了，房东三个月没来修。小王自己花了800元修理，但房东拒绝报销。小王保留维修发票和沟通记录，起诉到法院。法院判决房东支付修理费，并减免半个月租金。

案例2：李女士租期还剩半年，房东要涨租金。李女士不同意，房东就断水断电。李女士拍下证据，找居委会调解。最终房东恢复水电，保证不再涨价，并赔偿500元损失费。

案例3：张先生退房时，房东以墙面污渍为由扣全部押金。张先生拿出入住时的照片，证明污渍原本就有。经过消协调解，房东退还了押金。

这些案例说明，保留证据最重要。手机拍照、微信聊天记录都能当证据。遇到问题不要怕麻烦，法律会保护守约方的权益。平时多了解《民法典》合同编的内容，租房时才能避开陷阱。