房屋买卖合同纠纷起诉_房屋买卖合同纠纷起诉状范本

# 房屋买卖纠纷处理指南

## 一、搞清纠纷关键点

处理房屋买卖纠纷时，第一步要弄清楚发生了什么。然后要判断签的合同是否有效。合同有没有法律效力要看几个条件：双方是不是自愿签的、内容有没有违法、主要条款有没有写清楚。

看合同是否有效要注意三点。第一，卖房人有没有房产证，如果是夫妻共有房有没有配偶签字。第二，房子有没有被查封或抵押。第三，中介参与的交易，要看中介有没有正规资质。这些情况都会影响合同能不能继续履行。

## 二、准备证据材料

打官司最重要的就是证据。常见的证据材料有五个类型：第一是书面合同和补充协议，要保存好所有签字盖章的原件。第二是银行转账记录，付款最好用银行卡转账，保留好回执单。第三是房产证复印件，如果还没办证要有购房发票。第四是微信聊天记录，记得用手机录屏保存对话过程。第五是中介的见证材料，比如看房确认单、佣金收据。

准备证据时要注意时间顺序。把合同签订、付款、交房这几个关键时间点整理清楚。微信聊天记录要导出文字版并打印，视频证据要刻录光盘。所有材料最好准备三套，自己留一套备用。

## 三、确定告状诉求

常见的告状要求有五种情况：第一种是要求继续履行合同，比如卖家不交房就告他必须交。第二种是要求退房退款，比如买了查封房办不了过户。第三种是索赔违约金，合同里写明的赔偿标准可以直接用。第四种是赔偿差价损失，比如房价涨了卖家反悔，可以索赔涨价的差额。第五种是解除合同，比如买家贷款办不下来导致交易失败。

选择诉求要考虑三个因素：合同有没有继续履行的可能、自己有没有违约行为、损失金额怎么计算。比如房子已经被转卖第三人，这时候再要房子可能拿不到，改成要赔偿更实际。

## 四、走法律程序

写起诉状要注意四个部分：开头写清楚自己和对方的名字、身份证号、住址和电话。正文先说明事情经过，再列出具体要求，比如"判令被告十日内交付房屋"。然后引用相关法律条文，最后附上证据清单。

去法院交材料要注意三点：第一要选对管辖法院，通常是房子所在地的基层法院。第二要估算诉讼费，20万标的的案件大约交4300元。第三要准备证据原件，立案时先交复印件，开庭再带原件核对。

开庭流程分五个步骤：先由原告读起诉状，再由被告答辩。然后法官会问问题，双方要如实回答。接着互相质证，对对方的证据发表意见。最后法官会让双方调解，调解不成才会判决。

## 五、真实案例参考

案例一：王先生付全款买房后，卖家反悔不交房。法院判决卖家必须十日内交房，并支付延期违约金每天500元。关键证据是完整的转账记录和催交房的短信。

案例二：李女士买房后发现房子有抵押，起诉要求退房。法院支持诉求，判卖家退还全部房款并赔偿利息损失。这里用到了房产抵押登记信息作为新证据。

案例三：张先生贷款买房失败，卖家扣留10万定金。法院判定金退还5万，因为合同约定贷款办不成可解除合同，但张先生没及时通知卖家也存在过错。

## 六、重要法律规定

民法典第577条规定：违约方要赔偿损失，包括合同履行后能获得的利益。比如房子涨价后违约，要赔现在的市场价和合同价的差额。

民法典第563条规定：超过三个月不履行主要义务，对方可以解除合同。比如买家三个月没付首付，卖家有权解除合同。

最高法院司法解释：违约金超过实际损失30%的，可以要求调低。比如合同写违约赔100万，但实际损失只有50万，法院最多判赔65万。

## 七、注意事项提醒

签约前要做三件事：查房产证真伪、查房子有没有查封、查户口有没有迁出。可以要求卖家带房产证原件到房管局查档。

履行合同注意四点：付款要用银行转账，交房要签交接书，过户要留足时间，户口迁移要写违约金条款。

发生纠纷后三步走：先发书面催告函，保留快递单。协商不成再找律师发律师函。最后才去法院起诉，记得在三年诉讼时效内处理。