房屋买卖合同纠纷调解案例_房屋买卖合同纠纷调解案例范文
冯清琴律师
2025.04.12904人收看
导读：
# 房屋买卖纠纷处理指南：从证据收集到法律维权
## 一、买房遇到问题怎么办？
现在很多人买卖房子会遇到麻烦。有人付了钱却拿不到房，有人签了合同又反悔。这种情况涉及金额大，处理不好会让买房人钱房两空。我们来看一个真实案例，了解遇到这类问题该怎么处理。
## 二、真实案例：付了五百万拿不到房
2018年，老张和老李签了买房合同。老张要把自己在市中心的房子卖给老李，总价一千万元。合同写明老李先付五百万首付，剩下的钱等房子过户再给。老李按时交了首付，但到过户时老张突然变卦。
老李催了十几次，老张总找借口推脱。三个月过去房子还没过户，老李只能去法院告老张，要求退钱解约。这个案例很典型，很多人都会遇到类似情况。
## 三、处理纠纷五步走
### 第一步：收集关键证据
发现对方不守约，要立即收集三类材料：
1. 签字的购房合同原件
2. 银行转账记录或收据
3. 催对方办事的短信/微信记录
比如老李就整理了二十多条催老张过户的聊天记录，还有五次电话录音。这些都能证明老李确实多次催促过对方。
### 第二步：准备起诉材料
准备好三份文件：
- 起诉书（写明事情经过和诉求）
- 证据清单（所有材料的列表）
- 赔偿计算表（列出各项损失）
注意要把每项诉求写清楚。老李主要要求两点：解除合同，退回五百万首付。
### 第三步：选择处理方式
两种解决途径可选：
1. 去仲裁委员会申请仲裁
2. 直接到法院起诉
仲裁比较快但费用高，法院程序正规但耗时久。老李选择去法院，因为涉及金额大需要正式判决。
### 第四步：开庭注意事项
上法庭要注意三点：
- 带齐所有证据原件
- 提前准备发言要点
- 记下对方的辩解并准备回应
老李把证据做成册子，每个材料都标号整理。开庭时对照材料逐条说明，让法官看得明白。
### 第五步：接受调解或等判决
法院会先问双方是否愿意调解。如果谈得拢，当场签调解书。谈不成就等判决书。
老张开始不肯退钱，法官调解三次后同意半年内分期退还。这种方式比判决执行更快。
## 四、重点法律条文解析
### 什么情况能取消合同？
根据合同法94条，出现以下情况可以解约：
1. 天灾等不可抗力
2. 对方明确说不履行
3. 催告后仍不办事
4. 违约导致合同目的落空
老张的情况符合第三条。老李催过多次，老张超过三个月不办过户，明显违约。
### 首付款怎么要回来？
合同法97条规定，合同解除后：
- 没履行的部分终止
- 已付的钱可以要求退回
- 能要赔偿损失
老李付的五百万属于已履行部分，完全有权要求退还。如果老张拖延退款，还可以要求利息赔偿。
## 五、普通人要注意的四件事
1. 签合同前查清房产信息
去房管局查房子有没有抵押或查封。老李就是没做这个，后来才知道房子早被抵押给银行。
2. 分期付款要写清楚时间
约定每笔钱的支付时间和条件。比如过户后3个工作日内付尾款，超时算违约。
3. 所有沟通留证据
重要事情尽量文字沟通。电话要录音，见面要带见证人。老李每次催老张都发微信，成为关键证据。
4. 及时采取法律行动
发现违约不要拖，超过诉讼时效会败诉。民事纠纷一般三年内要起诉，从知道权益受损时算起。
## 六、调解比判决好的地方
1. 时间更快
判决要走完程序可能要半年，调解顺利一个月就能解决。
2. 关系不闹僵
对门对户的邻居或熟人，调解能留余地。老张和老李后来还合作做生意。
3. 执行更顺利
调解书和判决书同样有效力，但自愿履行的概率更高。据统计，调解案件执行率比判决高40%。
4. 费用更省钱
法院调解只收一半诉讼费，仲裁调解也能省三成费用。
## 七、常见问题解答
问：首付款能全退吗？
答：如果对方全责，可以要求全退加利息。自己也有过错可能要按比例扣。
问：合同没约定违约金怎么办？
答：可以要求赔偿实际损失，比如房价上涨的差价，租房费用等。
问：卖家把房子又卖给别人怎么办？
答：可以要求继续履行合同，让法院判房子归你。如果房子已过户，可追讨差价赔偿。
问：打官司要请律师吗？
答：十万以上建议请律师，小金额可以自己处理。但要注意举证责任在自己。
## 八、预防纠纷的三个诀窍
1. 用官方合同范本
房管局的制式合同更公平，能避免霸王条款。
2. 办理资金监管
首付款存到第三方账户，过户成功才转给卖家。现在很多银行都有这项服务。
3. 及时网签备案
签完合同立即网上备案，防止卖家一房两卖。备案后卖家不能随意撤销。
通过这个案例我们可以看到，处理房屋买卖纠纷需要冷静应对，及时行动。收集证据要全面，法律程序要走对。调解是高效解决的好方法，但也要做好打官司的准备。普通老百姓记住关键点：合同要细看，付款要留痕，沟通要记录，遇事不拖延。只要按法律程序走，自己的权益就能得到保护。
