房屋买卖合同解除权的及案例分析_房屋买卖合同解除协议书

房屋买卖遇到纠纷怎么办？教你五步要回购房款

（一）房屋买卖常见的三个法律武器

买房遇到麻烦时，法律给了我们三个保护伞。第一把伞是双方协商解约，只要买卖双方都同意，随时可以取消合同。第二把伞是看合同约定，比如合同里写明了"延期交房超过60天可退房"，这种情况就能直接解约。第三把伞是国家法律规定的五种情况，比如房子有严重质量问题，或者开发商迟迟不交房。

这里要重点说说法律规定的五种情况。第一种是遇到地震洪水等自然灾害，导致房子根本没法住。第二种是开发商在交房前明确说不交房，或者故意拖延施工。第三种是开发商延期交房，买房人催告后三个月内还不交。第四种是房子有重大缺陷，比如承重墙开裂，根本没法正常使用。第五种是其他法律有特别规定的情形。

（二）退房实战六步走

第一步要仔细看合同。把购房合同从头到尾读三遍，重点看解约条款和违约条款。比如有的合同写"延期交房超过90天可解约"，有的写"房屋质量问题需专业机构鉴定"。把这些关键条款用记号笔标出来。

第二步要收集所有证据。购房合同原件、付款凭证、催告通知书都要保存好。和开发商沟通时尽量用书面方式，微信聊天记录要截图保存。如果房子有问题，要拍视频留证，最好找专业机构做质量鉴定。

第三步先尝试和开发商协商。带着合同和证据找开发商谈判，明确说清楚要退房的原因。可以提出两种方案：要么退全款，要么退钱加赔偿。这时候态度要坚决，但说话要有理有据。

第四步发正式解约通知。如果协商不成，就要寄送书面解约函。要用快递寄，选择能查送达记录的方式。解约函要写清楚三个内容：为什么要解约、依据哪条法律规定、要求什么时候退款。

第五步准备打官司。开发商如果不同意解约，就要去法院起诉。这时候要准备好五样材料：起诉状、购房合同、付款凭证、解约通知、证据材料。建议请专业律师帮忙写法律文书。

第六步申请强制执行。打赢官司后，如果开发商还是不退款，就去法院申请强制执行。法院会查封开发商的银行账户，直接从里面划扣钱款还给买房人。

（三）真实案例教你维权

王先生2019年买了套期房，合同写明2021年6月交房。到了交房日开发商说还要等半年，王先生按合同约定发了两次催告函。三个月后房子还是没盖好，王先生直接起诉退房。法院判开发商退还全部房款，还赔偿了三年利息。

李女士收房时发现卫生间天天漏水，墙面有十几处裂缝。她请专业机构做了鉴定，报告显示房屋质量不合格。虽然合同里没写质量问题可以退房，但法院根据法律规定，支持李女士解除合同的要求。

张先生遇到的情况更特殊。开发商把抵押给银行的房子卖给他，导致无法办理房产证。这种情况属于"合同目的不能实现"，张先生不仅拿回房款，还获得了房价10%的赔偿。

（四）签合同要注意的五个细节

第一要看解约条款。重点关注延期交房多久能退房，质量问题达到什么程度能解约。第二要明确赔偿标准，最好约定日万分之五的违约金。第三要写清楚交房标准，比如门窗品牌、瓷砖规格都要具体。第四要核对开发商证照，确保预售许可证等五证齐全。第五要约定争议解决方式，选对自己方便的法院或仲裁机构。

特别提醒大家注意补充协议。很多开发商会用补充协议修改主合同条款，比如把解约条件从"延期60天"改成"延期180天"。签字前一定要逐条核对，有疑问当场提出。

（五）维权过程中的三个关键点

证据收集要全面。除了合同和付款记录，还要保留开发商的宣传资料。如果销售时承诺过学区房、地铁房，这些都可能成为维权证据。和开发商交涉要录音，重要事项必须书面确认。

诉讼时效要记牢。一般合同纠纷的诉讼时效是三年，从知道权利被侵害时算起。比如延期交房就从约定交房日开始算，质量问题从发现之日开始算。超过时效法院就不受理了。

执行阶段要主动。判决生效后要及时联系执行法官，提供开发商的财产线索。比如开发商在其他楼盘的收款账户、未出售的房产信息等。必要时可以申请将开发商列入失信名单。

买房是人生大事，遇到问题不要慌。记住及时取证、按程序办事、善用法律武器这三个原则。只要证据充分、程序合法，法律一定会保护购房者的合法权益。建议大家在买房前就咨询专业律师，提前做好风险防范，比事后补救更重要。