房屋租赁合同解除通知书——解决行动路线图及案例分析_解除租赁合同通知书怎么才算生效

房屋租赁合同解除操作指南

（一）解除通知书的作用和法律规定

房屋租赁合同解除通知书是租客或房东用来终止租赁关系的正式文件。我国《合同法》第93条明确，只要双方同意，合同可以解除。第94条列出五种特殊情况，例如房屋存在安全问题或对方不交房租，这时单方面可以解除合同。

（二）解除合同的六个步骤

第一步要确认解除理由是否合法。重点检查房屋是否影响居住安全、房东是否按时维修、租客是否拖欠租金超过约定期限。如果房屋漏水导致墙面发霉，或者电路老化经常跳闸，这些都属于合理理由。

第二步是准备书面通知。需要写明双方姓名、合同编号、解除原因和具体法律条文。例如："因卫生间漏水问题三次通知未修复，根据《合同法》第94条第4款，现要求解除2025年5月签订的某某小区租赁合同。"

第三步要确保对方收到通知。建议同时用微信发送电子版和快递寄送纸质版。快递单上要写明文件名称，保留好签收记录。如果对方拒收，可以在社区工作人员见证下进行留置送达。

第四步要签订解除协议。协议里要写清押金处理方案、物品交接时间和违约金数额。特别注意要约定房屋检查时间，最好拍照留存房屋现状，避免后期扯皮。

第五步处理后续事项。房东应在7个工作日内退还押金，租客要在5天内搬离个人物品。如果房屋内有损坏，维修费用可以从押金扣除，但要提供维修发票作为凭证。

第六步遇到争议时起诉。准备起诉状时要附上租赁合同、解除通知送达证明、现场照片等证据。朝阳法院2025年案例显示，租客因房东未处理蟑螂虫害成功解约，法院判决支持押金全退。

（三）常见纠纷处理方案

租客想提前退租时，可以尝试转租。根据海淀法院判例，租客找到合格新租客的情况下，房东无正当理由不得拒绝。如果合同约定不能转租，租客需要与房东协商补偿方案，通常支付1-2个月租金作为违约金。

房东卖房要求解约时，必须提前30天通知。租客有权住到合同期满，新房主不能强制赶人。2025年通州法院判决，房东因卖房提前解约被判赔偿租客搬家费、中介费共计2.8万元。

房屋需要维修的情况，租客要先书面通知房东。如果超过15天未处理，租客可自行维修并保留发票，费用从租金中扣除。注意维修金额不能超过三个月租金，且要提前告知具体费用预算。

（四）关键证据保存技巧

所有沟通尽量采用文字形式。微信聊天记录要定期备份，电话沟通后要补发确认短信。比如："王先生，电话里说好本周五来修热水器，请您确认。" 这类信息在诉讼中能发挥重要作用。

物品交接要做详细记录。列明家具家电清单，拍摄视频时要包含当天报纸日期。双方签字确认的验收单最晚要在交还钥匙时完成，注明"房屋已验收，除清单所列问题外无其他争议"。

租金支付保留凭证。银行转账要备注"某月房租"，现金支付必须索要收据。遇到二房东要查看原始租赁合同，确认其是否有转租权限。朝阳区2025年就有租客因二房东跑路，凭借转账记录成功向原房东索赔的案例。

（五）特殊情况应对策略

疫情等不可抗力导致无法居住，可以协商解除。需要提供封控通知、隔离证明等文件。2025年上海法院判决，因封控两个月未能居住，租客获准解除合同且不承担违约金。

房东突然失联时，租客可以向居委会报备。将租金提存到公证处，同时继续正常使用房屋。注意保留联系房东的记录，连续三个月联系不上可起诉解除合同。

遇到房屋被查封的情况，立即联系执行法院。根据规定，租赁合同在查封前签订的可以继续履行。租客持合同原件向法院提交书面异议，通常能保住居住权。丰台区2025年案例中，租客凭备案合同成功对抗银行抵押权。

每个租房纠纷都有独特情况，但掌握基本法律流程能更好维护权益。建议在发出解除通知前，先通过社区调解组织进行协商。很多纠纷通过第三方调解都能快速解决，省去诉讼的时间成本。保留好所有书面材料，必要时咨询专业律师，才能最大限度保障自身利益。