不动产登记的效力_不动产登记的效力不包括

## 房产证里的秘密：五件事让您买房不吃亏

### 一、红本本才是真老大

去年北京通州法院判了个案子，李阿姨拿着房产证却被赶出家门。原来卖房人用假证骗了三个买家，真证在房管局锁着。这事告诉我们：看房本要看登记簿，就跟查身份证得看公安系统一个理。

房产证就像学生证，登记簿才是学籍档案。石家庄王先生去年买商铺，卖家给的红本本看着挺真，结果一查登记簿发现房子早被查封。记住：买房前必须去登记中心拉"家底"，就跟相亲要查户口本一个道理。

法律条文说得很明白：房子归谁只看登记簿。济南张大爷把房子口头留给孙子，儿子拿着公证遗嘱办过户，最后法院判给儿子。这事提醒我们：亲情也得按本本来，房产证上的名字才是硬道理。

### 二、小心这些买房陷阱

杭州刘女士去年捡便宜买了套法拍房，搬进去才发现住着租客，合同签了二十年。原来法律规定"买卖不破租赁"，现在她得等到2040年才能住自己的房。所以看房要查三件事：有没有人住、欠不欠费、带不带租约。

开发商常玩的把戏叫"一房多卖"。郑州赵先生付了首付没网签，结果房子被抵押给银行。记住：买房要办预告登记，就像网购预售商品得点"确认收货"，不然钱可能打水漂。

抵押房千万别碰。广州黄老板买了低价抵押房，过户完发现房子要被拍卖。法律规定抵押权优先，他现在房财两空。就跟买手机得先解绑账号一个道理，解抵押才能安心过户。

### 三、五步走稳买房路

第一步：查清房子底细。带着产权证号去登记中心查档，重点看抵押、查封、异议登记情况。就跟体检要查血常规似的，这些指标不正常千万别下手。

第二步：签合同当天备案。现在全国联网，开发商拖延备案要警惕。南京吴先生就是吃了这个亏，房子被开发商偷偷抵押。记住：备案就像结婚登记，办了手续才算数。

第三步：资金要走监管账户。上海周女士直接把首付转给中介，结果中介卷款跑路。正规流程应该像支付宝交易，确认收货再放款。

第四步：过户要亲自到场。成都王先生委托中介代办，结果房子被过户给第三人。现在打官司两年还没要回来。记住：房产过户必须本人刷脸，跟银行转账一样严格。

第五步：物业交割要留证据。武汉陈先生没查水电气费，过户后冒出三万多欠费。现在原房东失联，只能自己吃闷亏。记得抄表录像，双方签字画押。

### 四、特殊情况这样办

遗产房要防暗雷。苏州林先生继承父亲房子，过户时冒出个私生子主张权利。这种情况要去法院打确权官司，跟办遗产公证一个道理。记住：继承房产先公示三个月，确定没其他继承人再办证。

夫妻买房要写清份额。深圳小两口离婚争房，男方婚前首付婚后还贷，法院判女方只能拿还贷部分。律师建议：签协议写明比例，就像开公司要定股权。

农村房买卖要当心。北京王先生买了农家院，十年后被原房主儿子起诉要收回。法院判合同无效，因为集体土地房不能卖给外村人。这事就像买军产房，看着便宜实则风险大。

### 五、新政策要盯紧

今年推行的"带押过户"是个好消息。以前还清贷款才能卖房，现在可以直接过户。就像手机号能携号转网，不用先注销再办新号。但要注意：四大行目前只试点，小银行可能办不了。

法拍房限购政策放宽了。以前要购房资格，现在全国都能买。但要注意隐形费用：可能欠十年物业费，还要补缴土地出让金。就跟买二手车要查维修记录一个道理。

共有产权房政策有调整。广州新规明确住满五年可买政府份额，但要补市场差价。就像充话费送手机，用满合约期才能买断设备。

买房是人生大事，记住三句口诀：证件要查登记簿，过户要快别拖延，资金要走监管户。石家庄刘大妈就是按这三步走，去年成功避开问题房。现在每天在业主群里教邻居看房产证，成了小区里的买房顾问。您要是正在看房，不妨把这篇文章存手机里，关键时刻能派大用场。