城镇房屋租赁合同司法解释_关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答

城镇房屋租房纠纷处理指南

一、租房纠纷的常见原因

现在城市租房的人越来越多，租房纠纷也经常发生。很多纠纷都因为合同条款不清楚，或者有一方不遵守约定。最常见的问题有三个：房租支付时间出问题，房屋使用方式和合同写的不一样，还有提前退租产生的赔偿纠纷。

处理纠纷前要先看合同有没有法律效力。法律规定租房合同必须符合合同法要求。如果合同里有违法条款，比如租期超过二十年，这些部分就无效。但合同其他条款仍然有效，双方要继续执行。

二、处理纠纷的七个关键步骤

第一步是检查合同是否有效。要看双方是否自愿签合同，内容有没有违法。例如出租危房或违章建筑的合同直接无效。这种情况承租人可以直接搬走，还能要回已经付的房租。

第二步确定租期长短。法律规定最长租期是二十年。很多人不知道这个规定，签了三十年租约。这种情况前二十年有效，后面十年的约定作废。到期后双方可以重新签合同，但新合同也不能超过二十年。

第三步明确房租怎么付。合同要写清楚每月金额、付款时间和方式。如果合同没写付款时间，通常默认每月1号付当月房租。现在很多人用手机转账，最好在合同里写明收款账户，避免出现转账错误的情况。

第四步处理房屋维修问题。正常使用产生的维修费应该房东出，比如水管老化漏水。但如果是租客故意弄坏的，就要自己掏钱修。装修房屋要提前和房东商量，经过同意才能施工。退租时装修不能拆除，除非合同另有约定。

第五步处理退租问题。房东想提前收房必须符合法律规定，比如要卖房或房屋被征收。租客想提前退租要看合同约定，一般需要提前一个月通知。双方协商一致的可以随时解约，但最好签书面协议。

第六步处理违约赔偿。常见的违约情况包括拖欠房租、私自转租、改变房屋用途等。合同里最好写明违约金数额，这样发生纠纷时容易处理。如果没有约定违约金，受损方需要自己证明实际损失金额。

第七步申请法律帮助。双方协商不成的可以去街道调解，或者直接向法院起诉。一万五千元以下的纠纷可以走小额诉讼程序，处理速度比较快。记得要保存好合同、付款记录、聊天记录等证据。

三、通过案例理解法律规定

第一个案例发生在北京。租客每月5号交房租，但合同写的是每月1号交。房东要求支付违约金，法院支持了这个请求。虽然只晚四天，但确实构成违约。这个案例提醒我们要严格按合同时间付款，遇到困难要及时和房东商量。

第二个案例中，租客把居住用房改成小超市。房东发现后要求解除合同，法院判决房东胜诉。房屋用途是合同重要条款，擅自改变属于严重违约。想做生意必须提前和房东沟通，重新签补充协议。

第三个案例发生在上海。租客装修时砸了承重墙，导致整栋楼出现裂缝。房东不仅要求赔偿装修损失，还索赔房屋价值损失。这种情况属于重大过失，租客要承担全部责任。装修前必须确认房屋结构，不能擅自改动重要部位。

四、维权时要注意的法律细节

保存证据是最关键的环节。签合同时要核对房东身份证和房产证，如果是中介代理要有授权书。每次交房租要留转账记录，现金支付要让房东写收据。发现房屋问题要拍照留存，和房东沟通尽量用文字信息。

注意诉讼时效很重要。普通纠纷的起诉期是三年，从知道权益受损时开始计算。比如房东去年多收押金没退，今年才想起来的还能起诉。但超过二十年的纠纷法院就不受理了。

五、遇到纠纷的正确处理方式

先尝试友好协商。很多纠纷是误会造成的，当面沟通可能就解决了。比如疫情期间有的租客收入减少，房东同意暂时减租。这种情况最好签补充协议，把新约定写清楚。

协商不成可以找社区调解。每个街道都有司法调解员，他们熟悉常见纠纷的处理办法。调解成功的可以签调解协议书，这个文件有法律效力。一方不履行的，另一方可以直接申请法院执行。

最后才是打官司。起诉前要准备好起诉状和证据材料。建议咨询专业律师，他们知道怎么收集有利证据。比如漏水纠纷需要物业出具证明，私自转租需要拍照片或找证人。

租房常见问题解答

问：房东不退押金怎么办？

答：先看合同约定的退押金条件。如果租客没有违约，房东必须退押金。协商不成可以到法院起诉，同时向住建部门投诉。

问：房屋自然损坏谁负责？

答：正常使用中的损坏由房东负责维修。比如空调老化不制冷，热水器零件损坏。租客发现损坏要及时通知房东，不能自己找人修了让房东付钱。

问：二房东转租合法吗？

答：必须经过原房东同意。如果原合同禁止转租，二房东签的转租合同无效。租客可能被赶走，这种情况可以要求二房东赔偿损失。

重要提醒

签合同前要仔细阅读每个条款，特别是用很小字写的补充条款。有疑问的条款要当场提出修改。最好使用住建部门发布的合同模板，这些模板已经包含必要条款。遇到霸王条款可以拒绝签字，不要相信口头承诺。