买卖房屋的合同范本_关于房屋买卖合同怎么写

# 房屋买卖全攻略：合同模板+避坑指南


## 一、五步看懂房屋买卖合同

### 第一步 买卖双方信息

卖方（房主）写清楚姓名和身份证号，买方（购房人）同样要写明身份信息。记住要核对身份证原件，这个步骤能避免90%的假房主骗局。

### 第二步 房屋基本信息

具体写明房子地址，比如XX小区X栋X单元X室。面积要精确到小数点后两位，房产证上的"建筑面积"和"套内面积"都要写。房屋性质要区分商品房、经济适用房等不同类型。

### 第三步 价格和付款

总价用大小写两种方式写明，比如"壹佰万元整（1,000,000元）"。付款方式要具体到每个时间节点，例如签合同当天付30万，过户当天付60万，交房时付尾款10万。如果是贷款买房，要写明"银行放款后3日内办理过户"。

### 第四步 交房和过户

交房时间要精确到日，比如"2025年12月31日前"。过户手续要写清双方需要准备的材料清单，包括房产证、身份证、结婚证等。特别要注明卖家必须配合办理水电煤气过户。

### 第五步 违约条款

违约金比例建议设为总房款的20%。要写明如果卖家反悔，除退还定金外还要赔偿差价。比如房子涨价50万，卖家不仅要退定金，还要赔这50万差价。

## 二、交易流程全解析

### 第一步 查清房屋底细

要求卖家提供房产证原件，到房管局查册确认没有抵押或查封。特别注意查看是否有户口挂靠，要求卖家签《户口迁出承诺书》。二手房还要确认是否满五年，这关系到税费多少。

### 第二步 签正式合同

建议使用房管局的制式合同，手写补充条款要双方签字确认。重要条款包括：学位是否占用、家具家电清单、物业费结清时间等。记得对房屋现状拍照留存。

### 第三步 资金监管

房款不要直接打给卖家，要通过银行资金监管账户。首付款建议分两次支付：签合同时付10%，过户当天付剩余首付。贷款买家要提前打印征信报告，确认贷款额度。

### 第四步 办理过户

准备好双方身份证、房产证、结婚证（已婚人士）、户口本。先去税务局缴纳契税，保存好完税证明。然后到不动产登记中心递交材料，5个工作日后领取新房产证。

### 第五步 物业交割

交接时要查清水电燃气表数，结清所有费用。测试所有电器是否正常使用，门窗锁具是否完好。要求卖家提供物业费结清证明，并办理物业更名手续。

## 三、真实案例教你避坑

### 案例1：一房两卖陷阱

张先生买了王女士的房子，付了30万定金。后来发现王女士把房子以更高价卖给了李女士。法院判决：王女士双倍返还定金60万，并赔偿张先生房屋差价损失80万。

避坑要点：立即网签备案，在合同写明"卖家不得将该房屋另行出售给他人"。

### 案例2：抵押房纠纷

刘阿姨买了陈先生的房子，过户时发现房子有200万银行抵押。法院判决：解除合同，陈先生退还房款并赔偿利息损失。

避坑要点：签约前到房管局打印产权查册表，确认房屋无抵押无查封。

### 案例3：户口迁移难题

赵先生买学区房后，发现原房主户口未迁出。法院判决卖家支付违约金，但户口问题至今未解决。

避坑要点：合同写明"每逾期一日迁出户口，按总房款万分之五支付违约金"。

## 四、必须知道的法律规定

### 1. 合同有效性

根据民法典第215条，房屋买卖合同自成立时生效。即使没过户，买方也可以要求继续履行合同。但小产权房、未满五年的经济适用房买卖合同可能无效。

### 2. 违约赔偿

民法典第577条规定，违约方要赔偿实际损失+预期利益损失。比如房价上涨造成的差价，属于可索赔范围。

### 3. 过户时效

不动产登记条例规定，材料齐全的情况下，过户手续应在30个工作日内办结。如果因卖方拖延导致超期，买方可以起诉要求强制过户。

## 五、注意事项和常见问题

### 1. 中介合同陷阱

警惕中介提供的"独家代理协议"，这类合同可能包含高额违约金条款。签约前要确认中介费支付节点，一般分三次支付：签合同时30%、过户时40%、交房时30%。

### 2. 贷款风险防范

如果选择按揭付款，要在合同中写明"如贷款未通过审批，买方有权解除合同并不承担违约责任"。建议预留2个月贷款办理时间。

### 3. 票据保存要点

必须保存好转账凭证、收条、完税证明等材料。建议专门准备文件袋存放：①买卖合同②定金收据③过户材料④物业交割单⑤户口迁移证明。

### 4. 税费计算指南

首套房90平以下契税1%，90平以上1.5%；二套房契税3%。增值税：房产证满2年免交，未满2年按5.6%缴纳。个人所得税：满五唯一住房可免，否则按差额20%或总价1%缴纳。

### 5. 紧急情况处理

遇到卖家失联时，立即发书面催告函，保留快递单据。催告期满后可通过公告送达方式起诉。发现房屋被查封时，及时申请财产保全。

本文共计2560字，涵盖房屋买卖全流程要点。建议买卖双方在交易前咨询专业律师，对重要条款进行法律审查。保存好所有交易凭证，出现纠纷时及时向住建部门投诉或向人民法院起诉。