房产抵押合同有法律效力吗——解决行动路线图及案例分析_房屋抵押合同受法律保护吗

# 房产抵押合同是否有效？五个关键点帮你避开法律陷阱


## 一、抵押合同有效吗？先看这五个关键条件

房产抵押合同要生效必须满足五个基本要求。双方签合同时必须逐项核对这些条件。

第一点要看签合同的人有没有资格。法律规定签订合同的人必须年满18周岁且精神正常。如果一方是公司企业需要检查营业执照是否在有效期内。第二点要看合同内容是否合法。合同里不能写违法条款比如高利贷或强制卖房还债等内容。第三点要求双方必须用书面形式签合同。口头约定的抵押在法律上完全无效。

第四点最重要，要看双方是否真实自愿。如果发现有人用欺骗手段或威胁方式签合同，这份合同可以直接作废。第五点要看有没有完成抵押登记。很多人以为签完合同就完事，其实必须去房管局办完抵押登记手续才算数。

## 二、没做这件事 合同可能变废纸

去年杭州王先生就吃了大亏。他把房子抵押给朋友借了300万，双方签了正规合同还找了律师见证。但三个月后朋友突然要收房子，王先生去法院才知道问题出在没做抵押登记。法院判决朋友不能收房，因为法律规定必须完成登记才算真正设立抵押权。

这个案例告诉我们：签合同和办登记是两个步骤。就像买房子要签合同还要过户，抵押房产也要先签合同再去登记。很多人以为签完合同就安全，其实没登记的话债主根本不能处置房产。

## 三、遇到纠纷怎么办？三步解决法

第一步先检查合同是否有效。要确认双方签字真实，合同内容合法，有没有违反法律的情况。如果发现合同有问题，可以申请法院判定无效。

第二步查抵押登记记录。带着身份证去当地不动产登记中心，花20元就能打印抵押登记证明。如果登记信息有问题，要立即联系登记机关更正。

第三步根据情况采取行动。如果手续都齐全，债权人可以直接申请拍卖房产。如果发现登记有问题，要立即起诉要求停止执行。去年上海就发生过银行因登记信息错误导致3000万贷款无法收回的案例。

## 四、常见陷阱要当心

最常见的问题是重复抵押。张女士把同一套房同时抵押给三家贷款公司，最后三家债主抢着要拍卖房子。这种情况要按照登记时间先后顺序受偿，后登记的债主可能血本无归。

另一个陷阱是民间借贷中的"阴阳合同"。李老板借款时签了两种合同，一份写月息1%用于登记，实际执行的月息高达5%。后来法院判決按登记合同执行，李老板因此少还了200多万利息。

## 五、专业建议保安全

签合同前务必做好三件事：第一去房管局查档，确认房产没有查封或抵押。第二要求对方提供征信报告，了解真实负债情况。第三找专业律师审核合同条款，费用通常只要500-1000元。

办理登记时要注意三个细节：带齐身份证、房产证、借款合同原件；确认登记人员核对信息；当场领取他项权证。如果委托中介办理，一定要签书面委托书。

发生纠纷时记住三个时限：起诉有效期是3年；对登记异议要在15天内提出；执行拍卖要在判决生效后2年内申请。超过时限可能丧失权利。

**法律依据：**

1. 民法典第402条：不动产抵押必须登记

2. 最高人民法院关于审理借贷案件的规定第26条：利息不得超过LPR四倍

3. 不动产登记条例第18条：登记错误可申请更正

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