案由：房屋买卖合同纠纷_房屋买卖合同纠纷怎么判决

**房屋买卖出问题怎么办？手把手教你处理纠纷**

**一、为什么房屋买卖纠纷越来越多？**

最近几年买房卖房的人变多了，纠纷也跟着多起来。房子是大额交易，普通人可能一辈子就买一两次房，很多人对交易流程不熟悉。签合同时没注意细节，收房时发现问题，付款后对方反悔，这些情况都容易引发矛盾。我们处理过大量类似案件，总结出最实用的解决方法。

**二、纠纷处理的基本流程**

**第一步：仔细检查合同**

先拿出签好的购房合同从头到尾看三遍。重点看五个地方：房子地址是否写对，成交价格有没有写清楚，付款时间和方式怎么约定，交房日期是哪天，违约了要怎么赔偿。很多纠纷都出在这些关键条款上。有个客户买学区房，合同里学区信息没写清楚，后来发现学位被占用，打官司时就很被动。

**第二步：准备证据材料**

收集所有和交易有关的材料。合同原件和补充协议要保管好，银行转账记录要打印出来，微信聊天记录要截图保存。如果房子有质量问题，要拍下照片视频，最好找专业验房师出报告。我们遇到过卖家隐瞒房屋漏水的情况，买家靠物业维修记录打赢了官司。

**第三步：先尝试私下协商**

带着证据找对方好好谈。明确说出你的诉求，比如要求降价、维修或退房。准备两个方案：最理想的结果和能接受的底线。有对夫妻买婚房发现墙面开裂，他们准备了三套方案：修好裂缝赔偿5万、降价10万继续交易、全额退款。最后和卖家谈成降价8万成交。

**第四步：找仲裁机构或打官司**

谈不拢就要走法律程序。注意购房合同里有没有约定仲裁条款，如果有就按约定找仲裁委。没有约定的要去法院起诉。去法院要准备起诉状，按对方人数准备副本，交50元诉讼费。海淀法院去年处理了400多起房产纠纷，平均3个月能出结果。

**第五步：执行法院判决**

打赢官司后要及时申请执行。如果对方不赔钱，可以申请冻结银行账户、拍卖房产。有个案子判决后卖家拖着不退款，法院直接从他的股票账户划走了80万。记住判决书有效期是2年，过期就不能申请执行了。

**三、收集证据的正确方法**

准备证据要注意三点。第一要原件，合同不能交复印件，转账记录要去银行盖章。第二要完整，微信聊天记录要从头到尾保存，不能只截取部分内容。第三要合法，偷录的谈话可能不被采用，最好当面沟通时带个见证人。

重要证据包括四类：证明合同关系的购房合同，证明付款的银行流水，证明房屋问题的验收报告，证明沟通过程的聊天记录。有个客户每次和中介通话都录音，后来证明对方承诺过学位保障，成功要回20万定金。

**四、真实案例告诉你怎么办**

王先生买二手房遭遇卖家反悔。合同签的是350万，约定三个月后过户。两个月后房价涨到400万，卖家突然说不卖了。王先生做了三件事：第一把合同关键页拍照发给律师，第二整理出已支付的15万定金凭证，第三找到中介作证。法院判卖家双倍返还定金，王先生拿到30万赔偿。

这个案子说明三个要点：合同违约责任条款很重要，定金不要超过总价20%，及时保留沟通证据。现在很多合同会写明"违约金为总价20%"，既能约束卖家，也方便索赔。

**五、必须知道的法律规定**

主要看两部法律。合同法107条规定违约就要赔偿，112条说可以要损失赔偿。物权法15条明确房产合同签了就生效，19条说过户登记才算数。有个案例买方付完全款但没过户，后来卖家欠债房子被查封，法院判买方优先受偿，就是因为有完整付款记录。

特别注意两点：没办房产证不影响合同效力，不能以没过户为由反悔。发现房子被抵押要及时起诉，超过一年可能丧失撤销权。去年有个买家发现房屋有200万抵押，立即起诉解除合同，成功追回全部房款。

**遇到问题不要慌**

房屋纠纷看起来很复杂，其实只要按步骤处理都能解决。先看合同找依据，再收集材料备证据，友好协商省时间，法律程序保底线。建议买房时带个懂法律的朋友看合同，关键条款要逐条确认。平时多留个心眼，保存好所有交易记录，真的出问题才能快速应对。