房屋买卖合同示范文本_房屋买卖合同范例

房屋买卖法律指南：从签约到维权的完整流程

第一部分：买卖前的必要准备

确认买卖双方身份是第一步。买方要查看卖方的身份证原件并保留复印件。卖方需要准备户口本和结婚证。如果是夫妻共同财产，必须夫妻双方都到场签字。

核对房产证最关键。要让卖方提供最新的房产证复印件。买方要检查证上的产权人姓名是否与卖方身份证一致。查看房产证附带的房屋平面图，确认房屋面积是否与实际情况相符。

必须到房管局调取房屋档案。这份档案会显示房屋是否有抵押或查封情况。如果房屋还在银行抵押，卖方需要先还清贷款才能交易。有些中介会隐瞒房屋被查封的信息，买方要亲自核查才能避免被骗。

第二部分：价格与付款的注意事项

房屋总价要写清楚数字和大写金额。比如"总价人民币壹佰万元整（1,000,000元）"。付款方式分三种情况：全款购买、分期付款、贷款购房。选择贷款要写明首付金额和贷款到账时间。

定金收取有讲究。法律规定定金不得超过总价的20%。建议分两次支付定金，签合同时付一部分，过户当天再付剩余部分。收据要写明"定金"二字，不能写成"订金"。

贷款购房要特别注意。合同里要写明"如贷款未获批，买方有权解除合同"。建议预留两个月贷款办理时间。如果银行放款延迟，双方可以协商延长交易时间。

第三部分：交房与过户的关键步骤

交房标准要具体描述。写清是否包含固定装修、家具家电。比如"包含客厅三台空调、厨房整体橱柜"。建议交房当天录制视频，记录房屋现状。

过户需要准备六种材料：身份证、房产证、购房合同、税费缴纳证明、婚姻证明、房屋平面图。双方要提前预约房管局办理时间。通常过户需要5个工作日，期间要保管好受理回执。

税费计算要提前做好。首套房90平米以下契税1%，90平米以上1.5%。二套房统一3%。满五唯一的房子可以免交增值税。建议在合同里写明各项税费由谁承担。

第四部分：违约责任与纠纷处理

常见违约情形有三种：买方逾期付款、卖方逾期交房、房屋存在质量问题。违约金标准建议设为每日万分之五。比如100万房款，每天违约金500元。

纠纷解决首选协商调解。可以向当地房地产协会申请调解。如果协商不成，需要准备起诉材料：合同原件、付款凭证、沟通记录。诉讼时效是三年，从违约发生之日起计算。

特别注意户口迁移问题。要在合同里写明"卖方应在交房后30日内迁出户口"。可以约定逾期每日扣留500元房款。交房前要到派出所查询户口情况。

第五部分：真实案例警示

王先生买房遭遇查封房。签约时房产证正常，过户前发现房屋被法院查封。法院判决解除合同，卖方退还双倍定金。提醒买家每周查询房屋状况直至过户完成。

李女士遇到一房二卖。签约后卖方以更高价转卖他人。根据民法典规定，已办理过户的买家获得房屋。李女士只能要求赔偿差价损失。建议及时办理网签备案。

张先生买的学区房户口被占。原房主拒绝迁出户口，导致孩子无法入学。法院判决卖方支付违约金但无法强制迁户。提醒在合同里明确户口迁移条款。

第六部分：法律条文解读

民法典第209条规定：不动产物权以登记为准。即使签了合同，没过户前房屋仍属原业主。第563条明确：逾期交房超过三个月，买方可以退房。

《不动产登记条例》第十四条要求：过户必须双方到场。如委托代办，需要公证委托书。第二十条规定：登记机构需在30个工作日内办完手续。

《城市房地产管理法》第三十八条指出：未依法登记领取权属证书的房产不得转让。购买未办证的回迁房存在巨大风险。

第七部分：合同模板使用指南

建议采用住建部发布的示范文本。重点条款包括：房屋现状描述、付款时间表、附属设施清单、户口迁移保证。自行添加条款要写在"补充协议"处，同样具有法律效力。

填写合同时注意三点：所有空白处都要划掉避免篡改，骑缝章要覆盖每页合同，签约日期要精确到日。合同至少准备五份：买卖双方各两份，中介留存一份。

修改合同要双方签字确认。常见修改处包括：交房日期延后、付款方式变更、家具清单调整。每次修改都要在修改处按手印确认。

第八部分：风险防控实用建议

资金监管最安全。通过银行监管账户付款，过户完成后才放款给卖方。避免私下支付大额定金，不要用现金交易。

实地查勘不可少。不同时间段看房三次以上，检查房屋漏水、隔音等问题。向邻居了解房屋历史情况，是否发生过意外事件。

留存证据最重要。保存所有沟通记录，包括微信聊天、通话录音。快递重要文件要选EMS并备注文件名称。所有票据原件放在防火保险箱。

结语：房屋买卖需要耐心和细心。每个环节都要依法操作，遇到问题及时咨询专业律师。保留好所有书面材料，既要相信法律保护，也要做好风险防范。希望这份指南能帮助大家顺利完成房屋交易。