存量房屋买卖合同有法律效力吗？_存量房买卖合同合法吗

房屋买卖必知：五步看懂二手房合同法律效力

一、什么样的二手房合同才算有效？

二手房买卖合同要生效，必须同时满足书面形式和内容合法两个条件。按照我国法律规定，这类合同必须用书面形式记录。买卖双方要在合同上签字或盖章，不能只是口头约定。

合同内容要完整清楚。必须写明房屋位置和面积，买卖双方身份证号码，成交总价和付款方式，交房时间和过户期限这些基本信息。如果合同里缺少关键条款，可能会被认定无效。

合同内容不能违反法律规定。比如房子必须要有房产证，没有抵押或查封。买方必须符合当地购房政策，卖房人必须是真正的房主。这些条件有一条不满足，合同就可能出问题。

二、哪些情况会导致合同无效？

房屋权属不清的合同要当心。如果卖房人不是真正的房主，或者房子有多个共有人但没全部同意，这样的买卖合同无效。2019年北京有个案例，卖方隐瞒房子被查封的事实，最后法院判合同无效。

违反购房政策的合同风险大。现在很多城市有限购政策，如果买方没有购房资格还签合同，就算付了钱也过不了户。2021年上海就有买家因社保年限不够，导致合同作废的案例。

重要信息造假会埋下隐患。有的中介虚报房屋面积，或者隐瞒房子发生过意外事件。这种情况买方可以要求撤销合同。杭州去年就有买家因为房屋面积缩水打赢官司，成功退房。

三、完整交易流程分几步走？

第一步要做全面调查。买方要查看房产证原件，去房管局查房屋档案，确认没有抵押或纠纷。还要了解小区是否允许落户，有没有拖欠物业费。

第二步签正式合同。最好使用房管局的标准合同文本，补充条款要写清楚。付款方式建议分阶段支付，留部分尾款在过户后付清。交房时间要具体到某月某日，不能模糊约定。

第三步资金监管很重要。大额房款不要直接给卖家，要通过银行监管账户。等完成过户手续后，监管账户才会放款给卖家，这样能防止钱房两空。

第四步及时办理过户。签完合同30天内要完成网签备案，60天内办理产权转移。记得保存好契税发票和过户凭证，这些都是重要法律文件。

四、出问题怎么维权？

先尝试协商解决。去年深圳有案例，卖家临时涨价20万，买家通过中介协调，最后各让10万达成和解。协商时最好有书面记录，避免后续扯皮。

调解是快速解决渠道。各地房管局都有纠纷调解室，调解成功可以申请司法确认。广州有个案例，买卖双方为交房标准争执不下，调解员实地查看后提出折中方案，三天就解决了问题。

打官司要注意证据收集。合同原件、付款凭证、微信聊天记录都要保存好。南京有买家因卖家一房二卖起诉，靠完整的银行流水和通话录音，两周就拿到胜诉判决。

五、必须注意的三大风险点

共有房产必须全部同意。夫妻共有的房子，只一方签字不行。2020年成都发生过妻子卖掉夫妻共有房，丈夫不知情起诉，法院判交易无效。

抵押房交易要特别小心。有银行抵押的房子，必须先还清贷款解除抵押。郑州有买家垫资帮卖家解抵押，结果卖家拿钱跑路，造成百万损失。

学区房政策可能变化。很多家长买学区房，结果落户时政策调整。签合同前要去教育局查最新学区划分，合同中要写明学位保障条款。

房屋买卖是大事，每个环节都要仔细。签合同前多做调查，交易中按正规流程走，遇到问题及时用法律手段解决。记住保存所有书面材料，关键时刻这些都能成为维权证据。买房不是买菜，谨慎小心才能避免踩坑。