存量房买卖合同有法律效力吗_《存量房买卖合同》

二手房买卖合同效力完全指南

一、买房前必须知道的合同基本规则

二手房买卖合同是买房人和卖房人达成的书面协议。按照合同法，合同从签订开始就有效。但需要满足四个条件才能正常生效。

首先，签合同的人要有合法资格。买房人和卖房人都需要年满18周岁，精神状态正常。如果是夫妻共同房产，必须两人一起签字。企业卖房需要提供营业执照和公章。

第二，合同内容要合法。不能买卖违法建筑、法院查封的房产、共有产权房未经共有人同意等情况。比如有人私下买卖军产房，这种合同就是无效的。

第三，必须签书面合同。口头约定买房不算数。合同要写明房屋地址、价格、付款方式、过户时间等重要条款。现在很多中介提供标准合同，但也要仔细核对内容。

第四，双方都要真实意思表示。如果一方用欺骗手段，比如隐瞒房屋质量问题，或者强迫对方签约，这种合同可以申请撤销。去年有个案例，卖家隐瞒房屋漏水问题，法院判决赔偿买家维修费。

二、合同失效的三种常见情况

第一种情况是存在欺骗行为。北京王女士买学区房时，中介承诺一定能上重点小学。结果过户后发现学区政策变化，这种情况可以主张合同欺诈。但要保留微信聊天记录、宣传资料等证据。

第二种情况是买卖违法房产。比如有人买卖小产权房，或者未满五年的经济适用房。这类交易本身违法，合同自然无效。去年杭州就有买家花300万买小产权房，最后钱房两空。

第三种情况是房屋被查封或抵押。张先生付完首付才发现房子被法院查封，这种情况可以立即解除合同。但要注意，如果查封发生在签约之后，可以追究卖家责任。

三、发现问题后的处理步骤

第一步要固定证据。立即收集购房合同、付款凭证、聊天记录。如果是房屋质量问题，要拍照录像，最好请专业机构鉴定。电话录音时，要先说明通话时间和对方身份。

第二步先尝试协商解决。带着证据找卖家谈判，明确诉求：可以要求降价、修复房屋，或者解除合同退房款。谈判时最好有第三方见证，比如物业人员或居委会工作人员。

第三步协商不成就要走法律程序。准备起诉状和证据材料，到房屋所在地法院立案。诉讼费按房产价值计算，100万的房子诉讼费约1.38万元。如果请律师，费用一般在3-5万元。

四、真实案例教你应对纠纷

案例1：上海李女士买二手房后，发现卫生间严重漏水。法院判决卖家赔偿8万元维修费。关键证据是交房前拍摄的验房视频，和物业出具的漏水证明。

案例2：郑州刘先生买的房子突然被查封。因卖家欠债，房子在过户前被法院冻结。刘先生通过诉讼要回全部房款，还获得10万元违约金。关键点是证明了购房款已支付，且自己完全不知情。

案例3：深圳陈先生买小产权房，5年后遇到拆迁。法院认定合同无效，卖家只需退还购房款，拆迁补偿款全归卖家。这个案例提醒大家不要碰违法房产交易。

五、必须掌握的五大法律条文

合同法第44条：合同自签订时生效，但法律有特别规定的除外。这条说明只要合同合法，签字就有效力。

合同法第52条：违法合同无效。包括欺骗、违法交易等情况。这是主张合同无效的主要依据。

合同法第107条：违约方要承担责任。包括继续履行、赔偿损失等。房子有问题可以要求修复或赔偿。

物权法第15条：合同生效不等于房产过户。即使没过户，有效合同也受保护。但要及时办理过户手续。

民事诉讼法第64条：谁主张谁举证。买家要自己准备证据，不能光靠口头陈述。平时要注意保存所有交易记录。

买房时要特别注意三点：查看房产证原件，确认所有产权人签字；到房管局查房屋档案，确认无抵押查封；大额付款要走资金监管账户。遇到问题不要拖，法律规定的诉讼时效是3年。建议保留专业律师联系方式，关键时刻可以快速咨询。