房地产买卖居间协议模板_房地产买卖居间协议书

# 房产交易中介合同使用指南

## 一、中介合同的核心作用

房产买卖涉及大额资金和复杂手续。中介合同明确买卖双方和中介机构的责任，保障交易安全。合同需要写明房屋信息、付款方式、办理流程等重要内容。缺少规范合同容易引发纠纷，造成经济损失。

## 二、合同必备条款说明

### 1. 房屋基本信息

合同必须写明房屋地址、建筑面积、土地面积和产权性质。要确认房屋没有抵押、查封等法律问题。例如：北京市朝阳区光华路8号，建筑面积90平方米，住宅用地，产权清楚无纠纷。

### 2. 价格与付款方式

总价要同时用数字和大写表示，比如200万元（贰佰万元整）。付款方式可选全款、分期或贷款。需要约定首付比例和尾款支付时间。例如首付30%在签约时支付，剩余70%在过户后支付。

### 3. 中介服务费用

中介费数额和支付时间必须明确。常见收费标准是总价的1-2%，签约后三个工作日内支付。注意中介费是否包含评估、过户等后续服务。

### 4. 交易时间安排

合同要规定具体时间节点：产权证交付时间（签约后15天）、首付时间（收证后3天）、过户期限（首付后15天）、尾款时间（过户后3天）。这些时间节点需要买卖双方签字确认。

### 5. 违约处理办法

违约金比例建议设为总价的10%-20%。要区分违约类型：卖方不交房、买方不付款、中介服务问题等。遇到自然灾害等特殊情况，双方可以协商延期。

## 三、具体操作流程

### 1. 签订合同步骤

三方现场核对身份证明和房产证明。逐条解释合同条款，确认无异议后签字。每份合同需买卖双方和中介各持一份，签字页最好按手印。

### 2. 资金监管方法

大额交易建议使用银行资金监管账户。买方将房款存入监管账户，过户完成后由银行划转。这种方式能防止卖方收款后不配合过户。

### 3. 过户手续办理

需要准备身份证、房产证、买卖合同等材料。双方共同到不动产登记中心办理。注意查询税务缴纳情况，提前准备契税、个税等费用。

### 4. 房屋交接要点

检查房屋现状与合同是否一致。确认水电燃气费结清，户口迁出情况。保留五千至一万元尾款在交房后支付，确保卖方履行义务。

## 四、常见问题处理

### 1. 发现房屋有抵押

买方应立即停止交易，要求解除合同。根据法律规定，抵押房未经抵押权人同意不得交易。已支付款项可要求双倍返还。

### 2. 卖方拖延过户

先发书面催告函，保留快递单据。超过约定期限可起诉，要求继续履行合同并支付违约金。注意诉讼时效为三年。

### 3. 房价突然上涨

卖方违约需赔偿差价损失。买方要保留同期同地段房价证明。2021年上海某案例中，法院判决卖方赔偿买方80万元差价。

### 4. 中介隐瞒信息

可向住建部门投诉，要求退还中介费。造成损失的可以索赔。北京2022年处理过中介隐瞒学区政策变化的案例，判决中介赔偿15万元。

## 五、真实案例解读

### 案例一：违约不办过户

张先生买房支付200万首付后，房东王女士拒绝办理过户。法院判决王女士继续履行合同，并支付每日万分之五的违约金。执行阶段查封了涉案房屋，最终完成过户。

### 案例二：房屋存在租赁

李女士购房后发现有十年租约。根据"买卖不破租赁"原则，需要继续履行租约。通过协商补偿租客8万元提前解约，中介因未告知实情被处罚。

### 案例三：贷款审批延误

购房人因银行放款延迟构成违约。法院认定特殊情况，判决延长付款期限30天。建议合同增加"贷款不成可退房"条款，避免违约责任。

## 六、注意事项清单

1. 核实房产证与身份证信息是否一致

2. 到不动产中心查询最新产权状况

3. 确认学位、户口等特殊要求

4. 保留所有付款凭证和沟通记录

5. 重大交易建议聘请律师审核合同

6. 警惕"阴阳合同"的税务风险

7. 及时办理水电煤气过户手续

8. 检查房屋质量并拍照留存

房屋买卖需要谨慎对待每个环节。规范的合同能有效降低风险，建议使用住建部门的标准合同版本。遇到复杂情况时，及时咨询专业法律人士，通过合法途径维护自身权益。