不动产的抵押权_不动产的抵押权自登记时设立

《房产抵押避坑指南：老百姓必知的五个关键点》

【房产抵押的生死簿】

房产抵押就像给房子办身份证，必须经过正规登记才有效。法律规定抵押必须到房管局备案，就像结婚必须领证一样重要。很多人以为签了合同就行，结果吃了大亏。

去年有个真实案例，老王把房子抵押给朋友借钱，只签合同没登记。后来老王欠了银行钱，法院把房子拍卖给银行。朋友拿着抵押合同找法院，法官直接说："没登记的抵押不算数！"这就是《民法典》403条规定的硬道理。

【查清底细四件套】

处理抵押纠纷要先备齐四样东西：抵押合同原件、房管局登记记录、房产证复印件、还款记录。去年朝阳区法院审理案件时，发现合同写的面积比实际少30平米，差点判错案。

查登记日期要特别仔细。海淀区发生过这样的事：债主3月15日签合同，3月20日才登记。结果债务人3月18日把房子二次抵押，先登记的人反而排到后面。这就跟超市排队结账一个道理，谁先扫码谁先结。

【防坑必备三招】

第一招查租赁情况。前门有家当铺没收抵押房，结果发现租客签了五年合同。按法律规定，租客有权住到期满。债主等了三年才把房子收回来，期间租金一分钱拿不到。

第二招看准出手时机。丰台区债主追债拖了半年，赶上房价大跌。价值300万的房子最后只卖了210万，刚够还本金。法官说如果早两个月起诉，至少能多拿50万。

第三招防重复抵押。现在房管局系统能查抵押记录，但去年通州仍有开发商把同一层楼抵押给五家银行。债主要每月查登记记录，就跟定期查银行卡余额一样重要。

【讨债实战技巧】

遇到抵押房被转卖别慌张，法律允许追着房子要债。去年海淀区有案例，抵押房被转手三次，法院照样判给原债主。关键是要在知道转卖后六个月内起诉，过期就失效。

多个债主抢房时，登记时间决定分钱顺序。上地有栋写字楼三家银行争夺，登记时间只差三天，还款顺序差出三千万。早登记就像早买票，能坐头等舱。

【血的教训】

昌平农庄抵押案给所有人敲警钟：合同必须写明还款时间。债主拖了五年才起诉，法院说超过三年诉讼期直接驳回。就像食品过期不能吃，权利过期也会作废。

保管抵押物更重要。望京工厂抵押案中，价值千万的设备被偷偷搬空。债主应该立即申请法院封条，就像给仓库上电子锁，比普通锁安全十倍。

合同细节决定成败。朝阳区债主胜诉后倒贴钱，因为合同没写律师费由对方承担。签合同时要把评估费、执行费全写清楚，就像买菜要问清楚几斤几两。

【日常防骗口诀】

抵押登记要趁早，合同细节不能少

每月查询防重押，发现异常快举报

租赁情况先查清，出手时机要抓牢

法律武器要用好，过期权利打水漂

记住这些要点，遇到房产抵押纠纷就能心里有底。房产是老百姓最重要的财产，处理抵押事务时要像保护眼睛一样小心。事先多花半小时查证，事后能省十年麻烦。