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房屋买卖合同避坑指南（2000字实用版）

一、签合同前要确认的5件事

看房时别急着签字，先检查卖家的房产证。要让卖家出示身份证和房产证原件，核对证件号码和房屋地址是否一致。如果卖家是公司，要查看营业执照和公章是否真实有效。

测量房屋实际面积很重要。有些老房子会出现房产证面积和实际面积不符的情况。最好请专业测量人员上门，把每个房间的尺寸都记录下来。发现面积差距超过3%就要重新谈价格。

查看房子有没有被抵押或查封。可以要求卖家一起去房管局查档，确认房子没有被法院冻结。如果是贷款买的房，要问清楚还剩多少贷款没还，这些钱由谁来支付。

确认房子有没有长期租约。法律规定租房合同在买卖后继续有效。如果租客签了五年合同，新房主可能要等合同到期才能收房。最好让卖家在交房前解决租约问题。

了解小区物业费缴纳情况。有些卖家可能拖欠几年物业费，这些费用可能要新业主承担。签合同前要查清物业费、水电费是否结清，最好让卖家预存三个月费用。

二、合同必备的7个关键条款

写明付款方式和时间节点。全款买房要约定过户当天付清，贷款买房要写清楚首付金额和贷款到账时间。建议分三次付款：签合同时付定金，过户时付首付，交房时付尾款。

约定家具家电归属清单。把要留下的电视、冰箱等物品详细列出，最好拍照留存。有些卖家会临时搬走灯具、窗帘，这些都要提前说清楚。

明确税费承担方式。二手房交易要交契税、个税等费用，通常买家承担契税，卖家承担个税。但具体怎么分担可以协商，必须白纸黑字写进合同。

写清户口迁移时间。很多学区房买卖纠纷都出在户口问题上。要约定卖家在交房后30天内迁走户口，逾期每天赔多少钱。最好预留部分房款作为保证金。

注明房屋现状。如果是老房子，要写明"按现状交付"，确认卖家不需要重新装修。如果发现漏水、裂缝等问题，要在补充协议里写清维修责任。

约定违约金计算方式。建议定金不超过总房款20%，违约金按日计算，比如每天万分之一。这样既能约束双方，又不会过高被法院调整。

留好补充协议入口。在合同最后加上"其他约定事项"，方便双方协商特别条款。比如约定学位是否保留，车位怎么处理等细节。

三、签约时要注意的3个细节

所有共有人都要到场签字。夫妻共同房产必须两人同时签字，如果卖家离婚要出示离婚协议。公司房产需要加盖公章和法人签字，必要时出具股东会决议。

复印件要加盖"与原件一致"章。身份证、房产证复印件容易造假，要让卖家在每张复印件上手写"此件与原件一致"并签字按手印。

保留所有沟通记录。微信聊天记录、电话录音都可以作为证据。关键事项要用文字确认，比如卖家承诺"赠送全套家具"，要让他用文字再发一遍。

四、遇到纠纷怎么处理

发现卖家隐瞒抵押立即发函。用EMS寄送《催告函》，要求卖家7天内解除抵押。记得在快递单上写明文件名称，保留送达凭证。

房子被查封可申请财产保全。立即向法院申请查封卖家其他财产，防止转移资产。同时要求卖家提供担保，比如用其他房产作为抵押。

质量问题要找专业机构鉴定。房屋出现结构安全问题，要委托有资质的检测单位出报告。维修费用可以从房款中扣除，严重问题可以要求退房。

户口逾期迁移可起诉索赔。先去派出所开户籍证明，计算实际损失。如果导致孩子不能入学，可以要求赔偿择校费差价，但要提供学校收费证明。

五、真实案例教你避坑

王女士买房后才发现卫生间漏水，法院判决卖家赔3万维修费。法官说合同里没写"按现状交付"，卖家必须保证房屋质量。建议大家在补充协议里加上"买方已现场查验，认可房屋现状"。

张先生买的学区房有户口没迁出，耽误孩子入学。法院判卖家赔5万违约金。提醒买家要预留10%房款，等户口迁出后再支付尾款。

陈小姐遭遇一房两卖，及时办理网签保住房子。法律以网签时间为准，先办手续的人优先。提醒大家签合同后立即网签，不要等贷款审批。

实用法律条文：

1. 民法典215条：房产买卖必须登记才生效

2. 民法典580条：质量问题可要求降价或退房

3. 民事诉讼法100条：紧急情况可申请财产保全

重要提醒：签合同前建议花500元请律师审稿，比事后花5万打官司划算。各地房管局都有示范文本，但要根据实际情况补充条款。保留所有票据和记录，最好用专门文件袋存放。遇到问题先协商，协商不成立即走法律程序，不要超过3年诉讼时效。