房屋代理协议_房产代理协议简易范本

房屋代理合同纠纷处理指南

一、什么是房屋代理合同

房屋代理合同是房主和代理公司签的协议。房主把房子交给代理公司卖或者租，代理公司完成任务后拿报酬。这种合同要写清楚双方责任、代理时间和费用标准。比如代理公司要找到买家，房主需要配合看房。

二、检查合同有没有法律效力

签合同时要看是不是合法。主要看三点：双方有没有签合同的能力，合同内容是不是合法，合同形式对不对。如果房主根本没房子却找人代理，这种合同可以作废。

有个真实案例：李女士找中介卖房，后来发现她只是租客。中介拿着合同打官司，法院直接判合同无效。因为《合同法》规定，签合同不能骗人，骗人的合同不算数。

三、代理工作有没有做完

拿到合同先看代理公司有没有干活。合同里写的要求，比如三个月内卖出房子，或者找到租客，这些都要检查。如果代理公司没做到，房主可以不付钱，还能要求赔偿。

王先生遇到过这种情况：他和中介签了一年卖房合同，结果中介没卖出去。法院判中介要赔违约金。因为《合同法》说，不按合同办事就要赔偿损失。

四、费用问题怎么处理

费用纠纷最常见。房主要看合同怎么写的，是卖房后付钱，还是签合同就付定金。代理公司完成任务后，房主不能赖账。同样，代理公司没完成任务，也不能要钱。

张女士房子卖出去了却不给中介费。中介拿着合同去法院，法官判她必须付钱。这里要注意，费用支付要和合同条款完全对应。如果合同写"成交后付款"，那没成交就不用付。

五、解决纠纷的四种方法

1. 当面商量

先和对方坐下来谈。把合同拿出来，一条条对照。比如代理公司说完成了任务，房主可以要求看带客户看房的记录。很多小问题这样就能解决。

2. 找中间人调解

谈不拢可以找街道调解员或行业协会。上海有个案例，中介和房主为5000元中介费吵了三个月，调解员用两天就解决了。调解不收费，比打官司快。

3. 申请仲裁

合同里有仲裁条款的要去仲裁。仲裁和法院判决一样有效，而且更快。北京仲裁委处理过这样的案子：20万的纠纷，一个月就出结果了。

4. 法院起诉

这是最后手段。要准备合同原件、沟通记录、付款凭证等证据。朝阳法院去年处理了300多起这类案件，平均审理时间45天。关键是要把证据整理清楚。

六、处理纠纷要准备的材料

1. 合同原件最重要

2. 微信聊天记录和通话录音

3. 银行转账记录

4. 看房登记表或带看记录

5. 房产证复印件

七、特别注意的三个问题

1. 独家代理条款

有些合同写明只能找这家中介。如果房主自己找到买家，可能还要付中介费。签合同前要看清楚这条。

2. 违约金比例

法律规定违约金不能超过实际损失的30%。如果合同写"违约赔50万"，但实际损失只有10万，法院会调整。

3. 补充协议效力

双方后来签的补充协议，和原合同有同等效力。有个案例：原本合同说三个月卖房，后来改成半年。中介按半年时间完成任务，法院认可有效。

八、常见问题解答

1. 中介带人看房就算完成工作吗？

不算。必须促成交易才能收钱。除非合同特别写明"带看就付费"。

2. 房主反悔不卖要赔钱吗？

要看合同怎么写。如果有违约金条款就要赔，没有的话可能只需退中介费。

3. 中介私自降价怎么办？

这属于违规操作。房主可以要求赔偿差价，还能向住建部门投诉。

九、最新法律变化

2023年新出的《民法典》合同编有新规定。现在电子合同和纸质合同同样有效，微信聊天约定也算数。违约金调整更灵活，法官会根据实际情况判决。

十、预防纠纷的三个建议

1. 签合同前查房产证

2. 每项服务都要写清楚

3. 分期支付中介费

比如签合同时付30%，过户时付70%。这样双方都有保障。

遇到纠纷不要慌，先看合同怎么写的，再收集证据。大部分问题通过协商都能解决，实在不行再走法律程序。记住保留所有书面材料，关键时刻能派大用场。