存量房买卖合同范本_存量房买卖合同范本.doc

二手房交易全流程指南与合同避坑手册

一、合同必备条款解析

（一）买卖双方基本信息

卖家信息：姓名、身份证号、联系地址

买家信息：姓名、身份证号、联系地址

（二）房产基础信息

1. 房屋地址要写清区县、街道、小区名称、楼栋及房号

2. 房产证标注的建筑面积与套内面积都要记录

3. 房屋现状需说明装修情况与主要家电配置

4. 产权证编号必须与房产证原件完全一致

（三）交易金额与付款流程

1. 总价要同时用汉字大写和数字小写

2. 首付款比例建议设为总价30%-50%

3. 尾款支付要与过户手续办理挂钩

4. 贷款买房需注明银行放款时间要求

（四）交房与过户安排

1. 交房时要结清水电燃气物业等费用

2. 过户手续要在签合同后30日内办理

3. 钥匙交付要作为单独条款列明

4. 户口迁移问题要约定处理方式

（五）违约处理办法

1. 卖家违约要双倍返还定金

2. 买家违约定金不予退还

3. 逾期交房每天罚总价0.05%

4. 过户超期超过15天可解除合同

二、交易流程八步走

第一步：查验证件资料

要求卖家出示房产证原件、身份证原件。查看房屋是否有抵押登记或司法查封。特别注意房产证附记页的备注信息。

第二步：确认房屋现状

实地查看房屋结构，检查墙面是否渗水。测试所有门窗开关，检查下水管道是否通畅。拍照记录房屋现状作为交房依据。

第三步：签订书面合同

所有约定都要写入合同，不要相信口头承诺。合同要当面签署，重要条款需逐条确认。建议在签约现场进行全程录音。

第四步：资金监管操作

通过银行资金监管账户进行交易。首付款存入监管账户，过户完成后自动划转。避免私下现金交易引发风险。

第五步：办理网签备案

通过房管局网签系统锁定房源。防止卖家一房两卖，确保交易安全。网签后要打印备案证明留存。

第六步：缴纳税费环节

契税按成交价1%-3%缴纳。个税按差额20%或全款1%计算。增值税需满两年才能免征。所有税费票据都要保存原件。

第七步：产权过户手续

双方携带材料到不动产登记中心。需提交买卖合同、身份证明、税费凭证。新房产证办理周期一般为5个工作日。

第八步：物业交割事项

办理水电气暖过户手续。结清物业费、停车费等欠款。移交门禁卡、信箱钥匙等物品。建议保留1万元尾款待交割完成支付。

三、真实案例警示

案例一：张先生买房未查抵押

张先生购买王女士房屋时，没发现房产存在银行抵押。过户时发现无法办理产权转移，最终通过法院诉讼追回首付款。

教训：签约前必须到房管局查档，确认房屋无抵押、无查封。

案例二：李女士遭遇户口纠纷

李女士买房后才发现原房主户口未迁出。协商无果后起诉至法院，耗时两年才解决户口问题。

教训：合同要明确户口迁出时限，并约定高额违约金。

案例三：周先生买到漏水房

交房后遇雨季发现屋顶渗水，卖家隐瞒漏水事实。法院判决卖家赔偿维修费用5万元。

教训：合同中要写明房屋质量状况，雨天验房很重要。

四、关键法律条文摘要

1. 合同效力规定

书面合同必须包含当事人信息、房屋情况、成交价格、履行期限等要件。缺少主要条款可能导致合同无效。

2. 过户时限要求

法律规定产权转移以登记为准。未办理过户手续，买家不能取得房屋所有权。

3. 违约责任认定

守约方可要求继续履行合同，也可主张解除合同并索赔。违约金不得超过实际损失的30%。

4. 房屋瑕疵处理

卖家故意隐瞒房屋质量问题，需承担维修责任。重大质量问题可要求退房退款。

五、常见问题应对策略

问题1：卖家突然涨价怎么办？

对策：合同约定违约金不低于总价20%，涨价成本高于收益时卖家就会守约。

问题2：贷款审批不通过如何处理？

对策：合同中要区分贷款失败责任，约定无责解约条款。

问题3：交房时发现家具被调换？

对策：签约时详细记录家具型号，拍照留存。约定违约赔偿标准。

问题4：过户后发现欠缴税费？

对策：合同明确约定历史税费由卖家承担，并保留部分尾款作担保。

问题5：中介人员违规操作？

对策：选择正规中介机构，服务内容写入合同。不签空白文件，保管好收据。

重要提示：

1. 所有口头承诺都要写入补充协议

2. 每次付款都要索要盖章收据

3. 重要文件要复印三份分别保管

4. 交易过程每个环节都要拍照留证

5. 遇到问题及时咨询专业律师

本指南根据2023年最新房地产法规整理，具体条款执行以当地政策为准。建议买卖双方在专业法律人士指导下完成交易，切实保障自身合法权益。