房屋租赁合同纠纷如何起诉_房屋租赁纠纷怎么起诉

一、房屋租赁纠纷为何频繁发生？

我国房地产市场发展很快，房屋租赁市场越来越活跃，房屋租赁合同纠纷也变多了。很多人在租房时会遇到各种问题，比如房东突然涨房租、租客拖欠租金、提前退租等。这些问题处理不好就容易引发法律纠纷。作为处理过上百起租房案件的律师，我整理了一份容易操作的起诉指南，帮助大家了解遇到纠纷时该怎么办。

二、打官司需要满足什么条件？

想要通过法院解决租房纠纷，必须同时满足四个基本要求。第一，双方必须签过正规的租房合同，不管是手写的还是打印的都算数。第二，纠纷类型必须是法院能处理的，比如常见的拖欠房租、损坏房屋、提前解约等情况。第三，去法院告状的人必须和案件有直接关系，比如房东本人或者租客本人。第四，去法院之前要先尝试过其他解决办法，比如找居委会调解、和对方协商等。

三、完整起诉流程分步指南

第一步：收集所有相关材料

要准备租房合同原件和所有补充协议。整理好租金转账记录、水电费缴纳凭证。保存好房屋交接时的检查清单和维修记录。保留双方沟通的微信聊天记录、电话录音、现场录像。其他能证明纠纷情况的材料也要收集，比如证人证言、照片等。

第二步：选择合适的诉讼方式

涉及金额低于当地最低工资标准十二倍的，可以选择小额诉讼程序。这种方式立案快、费用低，但判决后不能上诉。涉及金额较大的要选普通诉讼程序，虽然流程复杂但可以上诉。具体金额标准可以咨询当地法院立案庭。

第三步：准备起诉文件

写清楚起诉状，内容包括原被告个人信息、纠纷经过、具体要法院解决的问题。按照时间顺序整理证据材料，制作证据目录清单。计算好诉讼费用，普通案件按争议金额比例收费，小额案件固定收费五十元。

第四步：向法院提交材料

到被告居住地或房屋所在地的基层法院提交材料。现在很多法院开通了网上立案系统，也可以通过法院官网提交电子版。提交后七个工作日内会收到是否受理的通知。

第五步：参加法庭审理

法院受理后会发传票通知开庭时间。开庭时要带齐所有证据原件，按法官要求说明事情经过。对方提出的质疑要当场回应，对不认可的证据要提出反对意见。

第六步：等待判决结果

一般民事案件六个月内会出判决书。判决生效后如果对方不执行，可以申请法院强制执行。法院会查封对方银行账户或拍卖财产来履行判决。

四、常见纠纷案例详解

案例一：拖欠房租怎么办？

王先生把房子租给李女士一年，约定月租四千元。李女士连续三个月没交房租，王先生多次催要无果。这种情况王先生可以直接起诉，要求李女士付清房租和合同约定的滞纳金。关键证据是租房合同和催缴记录。

案例二：房东随意涨租怎么处理？

张先生租住刘阿姨的房子两年，合同写明租金三年不变。第二年刘阿姨突然要求每月加价五百元。张先生有权拒绝涨价，如果因此被赶出房子，可以起诉房东违约。需要提供原始合同和房东要求涨价的书面证据。

案例三：提前退租扣多少押金？

陈女士租期未满要提前退租，合同写明违约扣两个月租金。但实际空置期只有二十天，房东坚持扣两个月押金。这种情况法院会根据实际损失判决，可能只支持扣一个月租金。需要提供房屋实际出租情况的证据。

五、必须掌握的法律规定

合同法第一百零七条写明：任何一方不按合同办事，都要承担继续履行、赔偿损失等责任。这条规定适用于房东和租客的各种违约情况。

民事诉讼法第一百一十九条规定：起诉要有明确的被告、具体的诉讼请求、属于法院管辖范围。租房纠纷通常到房屋所在地法院起诉。

民法典第七百零三条规定：租赁合同要写明租期、租金、用途等关键条款。签合同时没写清楚的条款，事后容易引发纠纷。

最高法院关于审理城镇房屋租赁案件的司法解释提到：房东单方面涨租超过市场价20%，租客可以要求调整。这条规定能有效防止乱涨价。

六、实用建议和注意事项

签合同时要逐条确认关键条款，最好找专业人士帮忙审查。租金支付尽量用银行转账，保留好交易记录。房屋交接时要拍照录像，记录房屋现状。发现问题要及时书面通知对方，通过EMS寄送留存凭证。

遇到纠纷先尝试协商解决，保留好协商过程的证据。协商不成再考虑起诉，起诉前可以找律师写律师函催告。诉讼期间要继续履行合同义务，比如按时交房租，避免被反诉违约。

选择诉讼时要考虑时间成本，普通程序可能需要半年以上。小额程序虽然快但不能上诉，适合争议明确、金额小的案件。起诉状要简明扼要，重点突出违约事实和法律依据。

准备证据时要制作证据清单，给每份证据编号并注明证明内容。开庭前要熟悉自己的证据材料，预判对方可能提出的质疑点。法庭发言要围绕诉讼请求展开，不要被对方带偏话题。

判决生效后要及时申请执行，超过两年不申请会失效。执行阶段要主动提供对方财产线索，比如银行账户、车辆信息等。如果对方确实没有财产，可以申请将其列入失信名单。